租赁合同当事人权利义务优化

（一）出租人的义务

在租赁合同中，出租人的主要义务是将租赁物交付给承租人使用，该义务的履行表现在积极和消极两个方面。积极履行是出租人必须积极地实施一定的交付行为，以使承租人能实际地占有和使用租赁物；消极履行是出租人在租赁物交付给承租人后有消极的不妨害承租人使用、收益的义务。

1.交付义务

租赁合同成立生效后，出租人应将租赁物交付给承租人，转移租赁物的占有。出租人交付的租赁物，应符合合同的约定，并使租赁物处于能够正常使用收益的状态。出租人交付租赁物，一般包括主物和从物，只有在主物和从物均交付完毕时，出租人才算完全履行了交付义务。至于交付的时间、地点及其方式，应按合同的约定或者遵从习惯。出租人不按合同约定或惯例交付租赁物的，应承担违约责任。如果出租人迟延交付租赁物，对于承租人来说已无实际意义的，承租人有权解除合同。

2.瑕疵担保义务

出租人交付的租赁物，应符合约定的物和用途，否则要承担相应的责任，这种责任包括物的瑕疵担保责任和权利瑕疵担保责任。

（1）物的瑕疵担保责任

合同法对于租赁物的瑕疵担保责任没有作出明确的规定，但可以准用买卖合同的相关规定。在租赁物交付之前，如果租赁物存在瑕疵，承租人可以请求解除合同或减少租金。如果租赁物是种类物，承租人也可以要求出租人进行更换。如果租赁物欠缺所保证的品质，或者出租人故意不告知租赁物的瑕疵的，承租人可以请求损害赔偿。但是，如果承租人在合同订立或者租赁物交付时，明知租赁物有不适用于使用目的的瑕疵，或因重大过失并不知瑕疵的存在的，出租人可以不负瑕疵担保责任。但对于房屋租赁，即使出现前面所述情况，承租人仍有权解除合同。

在租赁物交付之后，租赁关系存续期间，发生租赁物瑕疵的，如果该瑕疵不是因可归责于承租人的原因发生的，出租人仍负有瑕疵担保责任。

（2）权利瑕疵担保责任

租赁合同成立生效后，如果出租人对租赁物无使用权，或者该权利受到其他权利的限制，使承租人不能正常对租赁物进行使用和收益时，则发生权利瑕疵担保责任。具体来说，有这样几种情况：第一，权利瑕疵于租赁合同订立时就已存在，致使租赁物无法交付的，出租人应承担权利瑕疵担保责任，承租人可以要求解除合同并赔偿损失；第二，权利瑕疵在租赁合同订立后租赁物交付前存在的，且可归责于出租人的，出租人应承担权利瑕疵担保责任，承租人可以解除合同、请求赔偿损失及减少租金的支付；第三，租赁物交付后，在租赁合同关系存续期间，第三人向承租人对租赁物主张权利，使承租人不能按租赁合同的约定对租赁物进行使用收益的，出租人应承担权利瑕疵担保责任，承担人可以要求解除合同、要求出租人承担违约责任、赔偿损失，并对不能完全使用收益部分，不再支付租金；第四，在租赁物交付后，出租人处分租赁物而产生的权利瑕疵，出租人不承担权利瑕疵担保责任，因为民法理论上有“买卖不破租赁”的法则；第五，出租人故意不告知租赁物权利瑕疵，并与承租人特别约定限制出租人承担瑕疵担保责任的，该约定无效。

3.修缮义务

租赁物的修缮，是出租人的法定义务。如果出租人不履行此义务，则要承担相应的法律责任。承租人在必要时可以采取措施：第一，在租赁合同生效后租赁物交付前，承租人对租赁物不履行修缮义务而影响交付使用的，承租人可以要求出租人履行修缮义务，也可以解除合同，并请求损害赔偿；第二，租赁物交付后租赁关系存续期间，承租人不修缮租赁物，承租人可以解除合同，或者自行修缮，其费用由出租人负担或从租金中扣除；第三，承租人迟延给付租金，其后发生租赁物的修缮事由，承租人可以拒绝履行修缮义务。当然，出租人对租赁物的修缮义务是法律规定，但不是强制性规定，当事人可以对租赁物的修缮进行约定。《合同法》第220条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定除外。”

4.捐税义务

租赁物所交纳的一切捐税，由出租人负担。当然，当事人也可以对租赁物的捐税进行约定，由承租人负担。该约定仅在当事人之间发生效力，不能对抗征税机关。

5.排除妨碍的义务(www.xing528.com)

承租人承租权遭到第三人的主张或侵害而不能正常行使时，出租人有义务排除妨碍，以保证承租人承租权的正常行使。

6.接受返还租赁物的义务

租赁合同终止后，承租人应将租赁物返还给出租人，出租人应当及时接受承租人返还的租赁物，并将担保物或押金返还给承租人。出租人拖延返还押金或担保物的，应返还在拖延期间所获得的不当得利。如迟延接受而造成承租人费用增大的，出租人应对重大部分承担责任。若出租人迟延受领而造成租赁物意外灭失的。出租人承担风险责任。

（二）承租人的义务

1.正确使用租赁物的义务

承租人使用租赁物，应当按照约定的方法和用途，正确使用租赁物。如果没有约定使用方法的，应根据租赁物的性质而确定使用方法。如果承租人不依照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，就构成违约，出租人可以请求承租人停止使用租赁物或主张解除合同。对于承租人因违反合同所得收益，出租人可以以不当得利的规定要求承租人返还。如果不按照约定的方法和用途使用租赁物而造成租赁物损害的，出租人可以请求承租人予以赔偿。

2.妥善保管租赁物的义务

承租人按照合同约定的方式和租赁物的性质，尽善良保管人的义务。如果因管理不善而造成租赁物损害灭失的，应对出租人承担损害赔偿责任。如果经出租人同意而将租赁物转租给第三人，由第三人造成租赁物损害灭失的，由第三人承担损害赔偿责任。如果未经出租人同意而转租的，对租赁物造成损害灭失的，由承租人承担损害赔偿责任。如果租赁物在性能或质量上达不到合同约定的使用用途，承租人应及时通知出租人修理，且尽妥善保管义务。承租人未经出租人同意，不得对租赁物进行改良和添附。如经过出租人同意，承租人对租赁物进行改良和添附，其费用先由承租人支付，在租赁合同终止后，出租人对改良和添附部分现存的增加值对承租人进行补偿。

3.支付租金的义务

承租人必须按照租赁合同的约定方式、日期和标准支付租金。如果没有明确的约定，双方可以协议补充。如果达不成一致意见的，依照法律规定或者惯例进行支付。承租人不得无故降低租金的支付数额，对已届清偿期的租金应全额支付。承租人以使用收益为目的而租赁他人租赁物，如果因自己的原因而不能行使承租权时，不得免除其支付租金的义务。但是，在以收益为目的的租赁中，如果因不可抗力或者其他不属于承租人的原因而使承租人的收益减少的，承租人可以降低租金支付标准。如由于不可抗力或其他原因造成租赁物毁损灭失的，承租人可以要求减少租金或不支付租金。

4.未经出租人同意不得转租租赁物

转租是指在租赁合同关系存续期间，承租人将租赁物出租给第三人使用收益。由于转租引起租赁物的使用收益发生变化，对出租人有直接的利害关系，所以未经出租人同意，承租人不得转租。在经出租人同意而转租的情况下，承租人应就因第三人应负责的事由所产生的损害向出租人负赔偿责任，但第三人可以直接向出租人履行承租人应当履行的义务，出租人也可以直接向第三人行使承租人得行使的权利。在未经出租人同意而转租的情况下，就承租人与第三人的关系而言，第三人若为善意，他们之间的租赁合同可以有效，承租人负有使第三人取得租赁物而使用收益的义务，否则应承担损害赔偿责任；就出租人与承租人的关系而言，承租人的转租行为是违约的，出租人有权终止合同，并有权请求损害赔偿。如果出租人不终止合同的，该合同继续有效；就出租人与第三人的关系而言，第三人的租赁权不能对抗出租人。在租赁合同终止后，出租人可以向第三人请求返还租赁物。

租赁权是债权的一种，租赁权的转让应适用有关债权转让的法律规定。依据《民法通则》第91条规定：“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利”。承租人转让租赁权，应征得出租人的同意，并不得牟取非法利益。在出租人同意转让的情况下，该转让是合法有效的，产生债权债务转移的法律后果，租金支付义务亦转移给第三人；在未经出租人同意而转让租赁权的情况下，转让行为不能对出租人发生效力，出租人可以主张解除合同，并请求损害赔偿。

5.返还租赁物的义务

在租赁合同关系终止时，承租人必须向出租人返还租赁物。在返还租赁物时，应返还原物，但不是原状返还，只要承租人在租赁期间尽了正确使用和妥善保管的义务，正常的老旧或者磨损，出租人不得要求赔偿。在返还原物时，承租人如果对租赁物进行了改良和添附的，应恢复原状，但经出租人同意的除外。承租人返还租赁物，出租人应及时地接受。如果出租人迟延接受或不接受而造成的费用与风险，由出租人承担。