不动产登记簿错误与善意取得的问题探讨

本课题认为，不动产登记簿上的错误应当区分为权利事项错误与非权利事项错误。基于不动产登记簿的推定力效力，当事人对不动产登记簿的权利事项错误产生信赖时，应当受到善意取得制度的保护，故此，权利事项错误才是适用不动产善意取得的前提条件。判断不动产交易中第三人是否善意时，也应当始终围绕着不动产登记簿有无权利事项的错误而展开，而不应脱离不动产登记簿的记载，更不应将受让人应知而因重大过失而未知作为排除善意的情形。具体理由在于：首先，动产物权变动与不动产物权变动的公示方式并不相同，前者为交付，后者为登记。而在我国法上，不动产登记簿的推定力是不动产善意取得的前提，申言之，一方面，由于立法上将登记簿对不动产物权归属和内容的记载即权利事项的记载推定为正确，并要求取得不动产物权的第三人善意信赖该记载，这就在登记簿记载与善意保护之间建立了联系。另一方面，在不动产存在登记的制度背景下，如果登记簿上对物权的归属或内容的记载没有错误，则无权处分是不可能通过不动产登记程序来实现对不动产的处分并完成登记的。其次，以登记簿的权利事项错误作为不动产善意取得的适用前提，能够有效地确定不动产善意取得的适用范围，从而区分善意取得与其他保护善意的法律规则或制度。最后，以不动产登记簿的权利事项错误作为不动产善意取得的适用前提，也有利于我国不动产统一登记制度的建立和完善，由于存在信赖不正确的登记簿而善意取得之可能，促使了所有不动产登记的参与人（包括真实权利人、登记机构）必须更加谨慎，以使登记簿尽可能少地出现不正确，或尽可能合理地去排除登记簿的错误，从而常常迫使产生出正确的不动产登记簿。惟其如此，《物权法》第19条确立的更正登记与异议登记才会被充分运用，发挥确保登记簿正确之功能。不动产登记簿越准确，当事人就越信赖登记簿。这样，不仅交易的效率和安全越有保障，且善意取得的情形势必更少发生。

本课题认为，未来我国民法典中应当区分不动产和动产分别确定善意取得的不同标准，就动产善意取得而言，因动产的占有不足以充分彰显占有人对占有物的处分权，故判断受让人善意与否时必须考虑其有无重大过失。也就是说，动产善意取得中，第三人不能仅凭转让人占有动产这一事实就产生信赖，而须负有相应的注意义务，即考虑“交易的对象、场所或者时机等”是否符合交易习惯，否则应当认定其有重大过失，不构成善意。但是，就不动产的善意取得而言，判断受让人善意与否时则不应包括重大过失的要件，因为不动产的受让人无需如动产受让人那样负有超越登记簿之外的调查核实的义务。不动产善意取得有别于动产善意取得之处在于：不动产善意取得中无须考虑权利外观的存在是否可归咎（归责）于原权利人（Zurechenbarkeit）。也就是说，就不动产登记簿权利事项的错误，真实权利人是否具有可归责性，无须考虑。首先，我国法上，不动产登记机构对登记采取了一定程度的实质审查（尤其是在不存在公证书或法院判决的情况下），如实地查看、权籍调查登记等。其次，《物权法》第16条第1句明确承认了登记簿的推定力。因此，在以登记为生效要件主义的不动产物权变动中，登记簿完全可以作为不动产物权的权利表征，而交易的当事人可以高度信赖登记簿的记载。不动产交易中第三人的善意应当就是指，其对登记簿上权利事项记载的信赖，而善意与否的认定也应始终围绕着登记簿上有无权利事项错误而展开。

（本文课题组成员：刘燕萍，国土资源部不动产登记中心副总登记师、登记制度处处长；常鹏翱，北京大学法学院教授、博士生导师，北京市法学会不动产法研究会副会长；魏曼，北京市国土资源和规划委员会不动产登记处副处长。）(www.xing528.com)

【注释】

[1]课题主持人：程啸，男，博士，清华大学教授、博士生导师、法学院党委副书记；北京市法学会理事、北京市法学会不动产法研究会副会长；北京市怀柔区人民法院副院长。立项编号BLS（2016）B003。结项等级：优秀。