尽管北京市已经实现了市区两级不动产登记机构的职责整合工作，但是，以往房屋登记、土地登记、林权登记、农村土地承包经营权登记的程序存在很大的差别，无论是申请材料还是登记机构的审核职责等方面，都存在差异。本课题依据《物权法》、《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）、《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）的规定，对我国不动产统一登记的程序进行了深入的研究，从申请、受理、审核以及登簿、发证等全部环节进行了细致深入的研究。申请启动的是不动产登记程序，而不动产登记程序具有强制性，不能任由申请登记的当事人通过意思表示加以决定。一方面，虽然登记程序原则上应依申请而启动，这仅意味着登记机构受到当事人已经提出的登记申请（die gestellten Antraege）之约束，而不是说登记机构受到申请人提出的登记文本的拘束。登记申请的效力与法律行为中意思表示发出后所具有的效力完全不同。因为登记申请能否受理以及受理后能否登记，不取决于申请人的意思表示，而应由登记机构依据法律之规定加以决断。只有那些符合法定条件的登记申请，登记机构才能受理，也必须受理；同样，只有符合法定条件的登记申请，登记机构才能，也必须办理登记。另一方面，基于形式正义之需要，程序法中注重的是行为的确定性与客观性。这表现在：首先，当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请登记（《条例》第15条第1款）；其次，申请人应当采取书面形式提出登记申请，以固定申请人的意思表示。《条例》第16条以及《细则》第9条第1款明确要求申请人应当提交登记申请书，这就意味着当事人的不动产登记申请应当采取书面的形式；再次，登记申请不能附条件、附期限，否则会使得登记机构难以决定是否开始登记程序；最后，只要登记申请到达了登记机构，就发生了程序法上的效果——启动了登记程序，登记机构无论是否受理，都必须采取法定的处理方法，对此《条例》第17条有明确的规定。民法法律行为中关于意思表示发出错误的规定，不适用于登记申请。
我国不动产登记以申请为基本原则，不动产登记机构在受理环节要进行相应的审查，而在审核环节也要根据申请登记事项，按照法律、行政法规等有关规定对申请事项及申请材料做进一步审查，并决定是否予以登记。这两个环节的登记机构的审查内容侧重点是不同的。所谓不动产登记机构的审核，是指不动产登记机构受理申请人的申请后，根据申请登记事项，按照法律、行政法规等有关规定对申请事项及申请材料做进一步审查，并决定是否予以登记的过程。我国《物权法》第12条对不动产登记机构应当履行的职责作出了规定。该条第1款规定：“登记机构应当履行下列职责：①查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；②就有关登记事项询问申请人；③如实、及时登记有关事项；④法律、行政法规规定的其他职责。”第2款规定：“申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”就《物权法》该条是否确定了登记机构的审查职责以及何种审查职责，理论界存在很大的争议，有未规定何种审查职责说、形式审查为主辅之以实质审查说以及实质审查说等各种观点。在总结《房屋登记办法》和《土地登记办法》等规定合理经验的基础上，《不动产登记暂行条例》与《不动产登记暂行条例实施细则》对不动产登记机构的审核职责作出了非常细致的规定。简单来说，依据《不动产登记暂行条例》第18条以下与《不动产登记暂行条例实施细则》第15条以下，我国不动产登记机构在审核阶段需要履行的职责包括三部分，即“查验、查看与调查”。具体来说就是：①对任何类型的不动产登记申请，登记机构都应当对不动产登记申请资料进行查验；②对于某些特殊类型的不动产登记申请，登记机构应当进行实地查看；③对于对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，登记机构应当进行公告和调查。通过这个调查和公告的程序就能够将争议或利害关系人暴露出来，从而进行相应的调查，防止出现错误登记与欺诈登记，确保登记的真实与准确。(www.xing528.com)
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