生态竞争与政府调控的混合作用过程优化

1978年经济体制改革之后，随着“让一部分人先富起来”的主张的提出，相对经济收入差距迅速扩大。1997年，中国的大岛指数（Oshima index）——城市社会经济收入差异为4.9，远高于1978年的1.56。因此在土地市场化和房地产市场化的中国城市，居民收入的多寡将直接影响他们对城市社会空间资源的可进入性（接近性）。如果住宅市场完全自由化，其结果只能是与西方国家一样产生城市问题，使社会分化问题表面化、激烈化。因为在纯市场条件下的生态竞争中，广大的低收入群体将不得不面临低居住面积（高居住密度）、低生活质量或长距离通勤的问题，而且更有可能的是更多的人要面对无房可住的困难；相反，较富裕的社会群体则可依靠其经济实力便利地选择城区居住质量较高的地段或风景宜人的郊区别墅区。

然而，作为一个社会主义国家，实现“居者有其屋”是中国政府在房地产市场中存在的一个重要理由。首先，它可通过兴建经济适用房（如解困房、集资房、廉租房等形式）直接介入房地产市场，部分地解决城市贫困阶层的居住问题；其次，它可以通过适当地激活或抑制土地市场的价格水平或控制供给规模，降低居住邻里建设成本，调动地产开发商和建筑商的低利润发展积极性；最后，它可以通过对区域、地段发展的控制，如采取限制建筑容积率、建筑密度、人口密度等规划措施，促进城市区域社会公平和效益的均衡。(www.xing528.com)

在市场经济条件下，住宅市场的高端部分基本是遵循市场生态竞争原则的，如邻近CBD的中高档高层公寓区、城郊别墅区；而在近郊或部分旧城改造区内，政府的主动干预和调控起到决定性作用。城市郊区居住空间，可视为上述二者的混合作用过程在郊区化背景中的社会空间结果。