完善法律保障，以房养老模式发展更有利

（一）明确“以房养老”的法律属性

纵观成功发展“以房养老”模式的国家，都是通过立法来保障其顺利实施。美国国会通过立法，详细规定了“以房养老”贷款的参与主体的准入资格、借贷双方应有的权利义务，以及违约责任的承担方式；全美退休协会还出台了《住房国家反向抵押贷款法案》来为各州提供参考。此外，为了降低市场调控的局限性所带来的风险，进一步规范“以房养老”的运行机制，充分发挥“以房养老”的优势，美国联邦政府还通过细致立法来监督金融机构开展“以房养老”贷款业务的全部过程，切实做到了监督有法可依。和美国一样，加拿大对“以房养老”贷款也有着明确的法律规定，到达标准年龄的老年人可以将自己房屋的所有权抵押给银行，在抵押期间借款人仍然享有房屋主权，在可以继续使用房屋的同时还可以获得一笔1.5万～30万加元的贷款额。不同于美国和加拿大，自开始发展“以房养老”业务以来，英国政府就一直是处于被动状态的一方，可尽管如此，为了使“以房养老”模式更好地运行，以缓解英国政府的财政压力，英国还是通过立法活动和成立专门管理机关为该模式提供了法律保障。其中，成立房产价值释放计划委员会是英国保障“以房养老”顺利落实的最大亮点，除规范了金融机构与借款人的交易行为之外，还扩大了政府的管理范围，有效规避了“以房养老”的法律风险。房产价值释放计划委员会代表了房产价值释放计划市场中的所有提供方，它整合了安全住房收入计划委员会的行业规范委员会。现在，这一委员会的成员都要遵守以下主要的义务：①维护房产价值的公信力，以便老年人在退休后选择办理“以房养老”业务；②恪尽职守，履行善意义务；③向交易双方传递“以房养老”计划的良好预期；④当客观因素导致借贷双方利益冲突时由政府出面进行严格控制；⑤忠于职守，尽勤勉义务；⑥在正常情况下充分保护客户利益实现最大化。“以房养老”模式的良好发展离不开法律的保障，因此，必须明确“以房养老”的法律属性。我国有必要出台专门法律，或者在已有法律中增加有关“以房养老”贷款的条文来明确规定借贷双方的准入资质、退出标准以及权利义务，对借款人的年龄标准以及贷款机构的放贷标准做出明确规定，为“以房养老”模式在我国发展打下良好的法律基础。笔者认为，虽然“以房养老”类似于担保物权，但其具有极强的社会公益性，是为了完善社会保障制度而创设的新型养老模式，应当在《社会保险法》中增设“以房养老”的相关条文，明确其为公益性金融产品的属性。

（二）严格限制适用主体

在保监会出台有关“以房养老”的试点意见之前，我国就有城市和金融机构对此模式进行了探索。2005年，南京汤山留园公寓推出一项业务，即年满60周岁的孤寡老人可以选择将自有产权的60平方米以上的房屋抵押给留园并入住老年公寓，其后由留园将房屋出租，租金在支付了老年公寓的费用后的剩余部分，由老年人享有，而在老年人去世之后，房屋产权归留园所有。该业务推出后反响不大，从开始至结束，仅有四位老人选择办理，并且最终都因与留园发生了法律纠纷而选择终止合同。2007年，上海市公积金管理中心也推出过类似的养老业务，虽然咨询的老年人很多，但最终都因担心房价波动导致损失而选择了放弃。中国的银行业也对该业务进行过尝试。中信银行于2011年在国内首度推出养老贷款业务，成为中国第一家开办“以房养老”贷款业务的银行，但由于缺乏相关经验和政府的政策支持，这项业务无人问津，很快就以失败告终。此后，鲜少再有其他金融机构愿意涉足该项业务。缺乏法律的保护，将导致开展业务的机构缺乏公信力，也会让“以房养老”的双方当事人缺乏信心。“以房养老”制度作为一种新型养老模式，是适用于特殊主体的。纵观世界上发展“以房养老”制度较为成功的国家，无不对此模式的使用主体做出了严格的限制。美国有法律规定，年龄在62岁以上的老年人即可申请获得“以房养老”贷款，且贷款金额与申请人的年龄、健康状况以及家庭情况直接挂钩，如果申请人所持有的房屋价值高或者预期寿命短，将可以获得更多的贷款。虽然《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（以下简称《意见》）规定“投保人群应为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人，而参与试点的金融机构则要求已开业满5年，注册资本不少于20亿元”，但要全面推行“以房养老”模式，仅有试点意见是远远不够的，还需通过法律对适用主体的资格做出明确规定。第一，要明确申请人的年龄标准。由于我国男女的退休年龄并不一致，男性的退休年龄为60周岁，女性为50周岁与55周岁。另外，世界卫生组织公布的最新数据显示，我国男性的平均寿命为72岁，女性的平均寿命为77岁，以女性的退休年龄作为申请办理“以房养老”业务的年龄起点，会增加借款结构的经济风险，加大支出，从而影响贷款机构的积极性，显然是不合理的。因此，笔者认为以《意见》所规定的60岁作为办理“以房养老”业务的标准年龄是较为合适的，由于《意见》的权威性不够，仍应通过法律加以明确。第二，申请人需具备相应的行为能力。在签订“以房养老”贷款合同时，申请人需是完全民事行为能力人，这样才能确保合同的真实合法有效。第三，应确定可参与的贷款机构。由银行和保险公司合作开展“以房养老”业务是较为科学的，因为银行拥有大量资金，而保险公司具有专业的精算技术，可较为准确地估算房屋的价值以及申请人的预期寿命，以降低贷款风险，确保该项业务的可持续发展。

（三）增设遗产税

我国继承遗产不需要缴纳遗产税，法定继承人可以付出极少的代价来继承遗产。因此，不少人渴望着不劳而获，甚至为争夺遗产而对父母不孝。据新闻报道^[7]，75岁的刘老太家住北京市丰台区，其老伴于2009年过世。此后，夫妻俩自建的面积52平方米的小产权房被三名子女占用。子女们为争夺父亲的遗产均不愿搬走，但又均明确表示拒绝照顾刘老太的日常生活起居。为此，引发十分激烈的矛盾，街道多次调解未果。对于遗产，诸多发达国家都通过法律设定了较高的遗产税。据资料显示，美国的遗产税起征点为200美元，且采取超额累进制计算税率，最高可征收55%的遗产税。根据日本相关法律的规定，一个日本居民去世后留下的遗产超过4亿日元时，其继承人在继承遗产时必须向日本政府缴纳60%～70%的巨额税金；英国法律设定的遗产税主要是针对房产、地产等不动产，如果遗产是价值超过28.5万元的不动产，要缴纳40%的遗产税；而法国在征收遗产税时，除考虑遗产的价值之外，还要考虑继承人与被继承人之间血缘关系的亲疏，同一笔遗产，继承人与被继承人之间的血缘关系越远，政府征收的遗产税就越高。由此可见，美国、英国、日本、法国等发达国家都征收遗产税，这不仅是为了倡导国民通过劳动获得财富，更是为了调控社会的贫富差距，避免因财富世袭引发社会矛盾，不利于国家的稳定和发展。同时，征收遗产税还可以提高国家财政收入。因此，这些国家选择办理“以房养老”业务，可以合法地避免缴纳巨额遗产税。笔者认为，我国经济迅速发展，社会贫富差距日渐扩大，遗产税的征收十分有必要。一方面可以促进老年人利用自有房屋变现养老，调动借贷双方的参与积极性；另一方面也有利于刺激消费，拉动内需，促进我国经济的进一步发展。

（四）明确规定土地使用权到期后如何续期(www.xing528.com)

普通住宅的产权为70年，这无疑将会成为“以房养老”在我国发展普及的最大阻力，在房价上行期办理该业务或许问题不大，可如果遇到房价下行期，许多隐藏风险将会显露，导致经济纠纷，甚至引发诉讼，不利于我国经济的发展与社会和谐。鉴于中国人对房屋享有的产权有时间限制会给“以房养老”的实施增添阻力，应当通过法律补充规定当房屋产权到达时限后，该通过何种途径续期，是否需要交纳产权续期费，倘若不能续期，产权将会被如何处理。这项规定的明确便于金融机构更为精准地测算可得利益与应付对价，有利于促进交易的公平性，降低法律风险，提高金融机构的积极性。

（五）建立适用于农村老人的运行机制

我国是个农业大国，相比城市中的老年人，农村老人的生活更需要得到充分关注，开展“以房养老”业务，不能只着眼于城市居民，更要考虑农村老人的实际需要。近年来，我国新农村建设取得良好成效，随着农民生活水平的提高，养老需求也越来越大，但随着国家对宅基地流转的禁止让很多农民对“以房养老”望而却步。事实上，在十八届三中全会之后，国家就已经积极针对因历史原因形成超标准占用宅基地和一户多宅等情况，探索实行有偿使用；探索进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地；改革宅基地审批制度，发挥村民自治组织的民主管理作用，并在全国33个地区做出了试点决定，允许农村宅基地使用权在县域内流转。2017年，L先生就在属于试点地区的广东省肇庆市封开县南山村跨村购买了宅基地使用权。笔者认为，为了进一步扩大“以房养老”的市场，也为增加农民养老资金来源途径着想，我国应当有限度地允许宅基地使用权的转让，出台相关法律制度，区别对待宅基地的处分，例如：农民离开农村的，其宅基地应当允许转让。同时，虽然我国农民对于宅基地只有使用权，但对于宅基地之上建立的自主房屋却享有产权，有权处分。因此，农村老人也可将自建房作为抵押物，向金融机构或者保险公司申请“以房养老”贷款。

（六）完善征信立法

由最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》可以看出，近年来我国一直致力于打击失信人员。诚信，既是道德的要求，也是法律的规定。作为一项公益性的经济活动，“以房养老”的运行周期较为漫长，订立“以房养老”贷款合同，借贷双方诚实守信是合同得以完全履行的重要保障。然而，在我国现行法律体系当中，涉及信用问题的法律条文大多是原则性规定，导致人们日常生活中的许多失信行为都难以厘清究竟是应由道德来调整还是应由法律来约束，并且由于法律规定不明确，对失信行为的惩处也难以把握尺度，经常出现类似纠纷同案不同判的现象，实际操作性不强。所以，我国应完善征信立法，使其规范化与系统化，进一步加强对诚信问题的监管，加强对隐私权的法律保护力度，确定失信行为的法律边界，为惩戒失信行为提供法律依据，避免信誉差的金融机构或个人成为“以房养老”合同的主体，为该养老模式提供良好的环境，促使“以房养老”有序发展。