我国立法不完善，影响以房养老制度实施

（一）“以房养老”的属性不明

作为一种新型养老模式，“以房养老”制度在中国提出之后虽然受到金融机构的广泛关注，在贯彻落实上却频遭冷遇，其首要原因就是该模式缺乏法律保障，有较大风险。根据我国《民法典》的规定，不得在法律没有明文规定的情况下创设物权，“以房养老”需以转移房屋的所有权为代价来获取养老金，但我国《民法典》并未对此做出明确的规定，因此借贷双方的权利义务只能通过合同进行约定。有学者提出，“以房养老”当中的反向抵押贷款可以参照实现抵押权的规定。笔者认为不妥，在抵押权中，一般来说，抵押物的价值是固定的，起伏较小，而“以房养老”模式中，用于作为抵押物的是房屋的所有权，如前文所述，房屋的价值并非永恒持平。在中国，受人们的刚需与各地政策不同的影响，房价波动频繁且巨大，无法固定其价值，且“以房养老”借款合同的周期往往较长，风险也比普通抵押大。因此，“以房养老”制度无法完全参照我国现有的关于抵押权的规定。

（二）我国相关税法存在漏洞

“以房养老”与我国相关税法的规定发生冲突。我国《个人所得税法》第二条规定：“财产转让所得应缴纳个人所得税。”^[4]在我国，没有相关法律规定来明确“以房养老”究竟是买卖行为还是借款行为。如果认定为买卖行为，借款人在领取养老金时还得缴纳个人所得税，这无疑是极大的法律隐患。除此之外，我国并未明确设立遗产税，因此中国的子女在继承不动产时只需要缴纳房屋过户费用而不用支付其他费用。如果推行“以房养老”制度，将会使得老年人的子女无房屋可以继承，由此引发两代人之间的矛盾，不利于家庭和谐。这也是许多人持观望态度的重要原因之一。

（三）个人征信制度亟待完善

诚信是立身之本。我国发展的社会主义市场经济也应当是诚信经济，但我国诚信法律的发展仍然十分落后，因此，实施“以房养老”这一养老模式存在极大的道德风险。尽管近年来我国发生了诸多因诚信缺失发生的纠纷，但国家法律对于个人征信信息内容的规定仍然比较笼统，并不具体，有关的法律性文件只有《征信业管理条例》。法律条文的缺失让“以房养老”的法律风险进一步增大。和其他的一般贷款相比，办理“以房养老”贷款业务对评估机构的要求很高，这一养老模式主要需要对老年人的预期寿命、房屋的现有和未来价值进行专业的评估测算，但我们国家这样的评估机构十分稀缺，并且还存在缺乏职业道德的风险。要实施“以房养老”制度，对借贷双方的诚信度要求非常高，通常都会要求公开参与企业和借款人的诚信信息，但由于我国征信法律制度不够完善，导致借款机构和从业人员的素质参差不齐，容易滋生欺骗老年人付款或者其他服务费的情况。目前，我国保监会出台的政策中，对于参与企业和从业人员的资质做出了较为严格的规定，但是仍然没有一个良好的平台来方便老年人获取相关信息，增加了老年人上当受骗的概率。随着我国商品经济的不断发展，商业行为在人们的日常生活中越来越频繁，信用的作用显得十分重要。我国虽然有很多法律中都规定了诚实信用原则，但是尚没有专门规范信用活动的法律，“以房养老”贷款的时间跨度很长，征信法律制度的缺失会大大降低“以房养老”的可操作性，进一步影响其可持续发展。(www.xing528.com)

（四）土地所有权规定的阻碍

土地所有权的规定亦是发展“以房养老”的障碍。根据我国法律的规定，人们对土地享有的是有期限的使用权，而非永久使用权。虽然2007年出台的《中华人民共和国民法典》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但是这条法律并未言明续期是否免费，倘若续期需要高额费用，则会让金融机构无利可图。同时，对于农村宅基地以及宅基地之上的自建房是否可以用于办理“以房养老”贷款，也没有明确的规定。发展“以房养老”，是为了拓宽中国老年人的养老选择范围，其根本目的在于为广大老年人服务，让他们安享晚年。如果因土地所有制的阻碍致使众多农村老年人无法顺利办理此项业务，则违背了发展“以房养老”的初衷。

（五）《银行法》中相关规定的限制

现行的《中华人民共和国商业银行法》第四十三规定：“商业银行在中华人民共和国境内不得违反国家规定从事信托投资和证券经营业务、向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资。”由此可见，我国是禁止混业经营行为的，开展“以房养老”业务，要求经营者拥有大量可支配的闲置资金，并且可以精准估算房屋价值，这一重任银行显然难以完成。在国外，“以房养老”业务大多由保险公司办理，可我国的保险公司并不具有金融信贷这一社会职能，这也为“以房养老”在我国的推行设立了关卡。