探讨以房养老计划的法律关系

（一）“以房养老”的参与主体

“以房养老”在发达国家虽然得到充分的发展与普及，但对于中国而言仍然是新兴事物，引进与发展“以房养老”的目的在于弥补我国其他养老模式的不足，具有极强的公益性。为了降低“以房养老”贷款的风险负担，对于“以房养老”的主体，应当进行严格限定。第一，“以房养老”制度的借款人应当是达到一定年龄标准，同时对房屋享有自主产权，希望能够通过房屋价值变现来为自己提供养老保障的老年人。第二，对方发放“以房养老”贷款的机构，也应该有所限定。在美国，可开展此项业务的是经联邦住房管理局授权的机构有包括银行和信托公司在内120多家实体，而新加坡的放贷机构则只有一家私营保险公司。在我国，商业银行一直致力于从事按揭贷款的业务开展，因为“以房养老”制度从形式上来看与按揭业务有诸多相似之处，由商业银行来发放“以房养老”贷款是具有可行性的；分支机构遍布全国各地、可以不断从社会吸收资金、保证支付长期的保险公司来开展“以房养老”业务，也具有得天独厚的优势；顺利发展“以房养老”制度，离不开政府部门的大力引导和政策扶持。美国的联邦政府为“以房养老”业务的借贷双方提供担保，这一举措既可以保障贷款人的利益，又不损伤放贷机构的营销积极性，是“以房养老”在美国得以蓬勃发展的坚实后盾。参考美国的成功做法，我国如果要发展普及“以房养老”模式，政府应该提供相应保障，鼓励“以房养老”贷款的申请与发放，为“以房养老”在中国生根发芽提供肥沃的土壤。

（二）“以房养老”法律关系的内容

1.“以房养老”贷款合同双方的权利

第一，借款人应享有如下权利。首先，有获得贷款的权利。实施“以房养老”模式，是为了弥补现有养老模式的不足，提高中国老人在晚年的生活质量。因此，借款人采取此类贷款模式，就是为了能够将不动产的价值变现，将房屋的价值换算成现金的方式用于养老。老年人作为“以房养老”贷款的借款方，他们有权对自有房屋采取“以房养老”的方式抵押给金融机构并定期获取现金。这笔现金既可以作为老年人晚年的主要生活费来源，亦可以用于补充养老金的不足。根据《民法典》第一百一十九条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有约束力。”因此，依法成立的“以房养老”贷款合同受到法律保护，这意味着当借款人和金融机构达成贷款合意并办理相关手续之后，借款人有权要求金融机构按照合同约定，按时按量支付贷款。其次，享有知情权。借款人在办理“以房养老”贷款业务之前，还有权要求贷款机构具备相应的资质并及时提供准确有效的信息。当贷款机构不具备办理该项业务的资质或者没有提供准确信息而造成借款人损失的情况下，借款人有权单方面终止合同并要求贷款机构予以赔偿。再次，享有继续居住权。继续居住权意味着在办理了“以房养老”贷款手续后，老年人有权在其抵押给金融机构的房屋中继续居住，直到贷款年限届满或者去世。这一权利是“以房养老”最大的特色所在，也是进一步提高老年人晚年养老生活质量的重要保障。

第二，贷款人应享有如下权利。首先，在“以房养老”贷款合同当中，抵押权是保障贷款机构实现其经济利益的首要保障。因此，贷款机构有权依据借款人的年龄大小和健康状况来确定房屋的抵押期限与养老金的支付标准。其次，在签订“以房养老”贷款合同时，贷款机构有权要求借款人具有完全民事行为能力，同时还可要求借款人达到标准年龄，方可办理该项“以房养老”贷款业务。再次，由此可以看出，不动产的抵押权的实现，必须经过登记。所以，在“以房养老”贷款合同签订后，贷款机构有权要求借款人协助及时到工商部门办理不动产抵押登记手续，以便于实现贷款机构的抵押权。最后，基于每个人寿命长短的不一致性，借款机构可以设定具体借款时限，到期后，“以房养老”借款机构有权将借款人用于抵押的房产收归己有。

2.“以房养老”贷款合同双方的义务

任何一项权利都不可以肆意挥霍，“以房养老”借贷双方在履行合同义务时，应当自觉遵循诚实信用原则。因此，借贷双方除了可以依法行使自己所应享有的权利之外，更应依法主动履行自己的义务。

第一，借贷双方都应履行如实告知义务。在订立“以房养老”借款合同时，作为借款方的老年人有义务将自己的个人情况如实告知贷款机构。在合同履行过程中，借款人因非己方过错的原因而导致客观情况发生重大变化的，也应当及时向贷款机构反映。金融机构作为专业信息所有者，更应当及时、真实披露信息，保障贷款工作效率的提高，保护对方的知情权。(www.xing528.com)

第二，借款人应履行妥善保管抵押房屋的义务。因为享有继续居住权是“以房养老”的特点，因此老年人在获得贷款之后可以继续对抵押房屋行使居住权和使用权。但是，借款人对房屋的使用权并非毫无限制，其应当遵循妥善保管、合理使用的原则，这是贷款人实现其抵押权的重要保障。借款人有无妥善保管、合理使用房屋关系到合同终止时金融机构对房产剩余价值的评估，若借款人故意毁损抵押房屋，将会侵害贷款方的合法利益。

第三，贷款机构应当履行付款义务。贷款方应当按照合同的约定，及时并且足额地支付贷款，保障借款人的生活需要。

第四，贷款机构应当履行保护借款人个人隐私的义务。在办理“以房养老”贷款业务的过程中，贷款机构难免会对借款的老年人各方面情况进行综合评估，以便于制定最为科学的贷款方案。因此，贷款方会掌握诸多借款人的个人信息，为保护个人隐私，贷款机构应履行禁止传播与倒卖老年人个人信息的义务。

（三）“以房养老”的法律关系客体

法律关系的客体是承受法律关系主体之间权利和义务的对象。在法理学当中，法律关系的客体一般被划分为物、人身、精神产品和行为结果^[1]。在“以房养老”当中，双方订立贷款合同，合同权利与义务所指向的对象毫无疑问是房屋。在我国，由于历史原因，房屋的持有形式多种多样，尽管现在不断进行改革，但目前仍存在诸多不完全产权房，分布在我国各个城镇与农村。因此，“以房养老”贷款合同关系中的客体也就极其复杂，但是，实施“以房养老”的门槛是借款人对房屋拥有完整的产权。

首先，构建新型城镇住房制度。自1994年以来，构建新型城镇住房制度就是我国住房制度改革的根本目标。这是为了使住房制度和我国现行时经济体制相适应，进一步促进经济的发展。同时，我国还在不断加强房屋商品化。综上，我国的商品房是经过法定程序而得到政府授予资质的各类企业所建造的可以在市场上自由交易的房屋。毫无疑问，商品房是“以房养老”借款合同中的首选客体。因为建设企业已经向国家缴纳资金获得了土地使用权，所以购买商品房的业主自然可以获得房屋完全的产权证明，其可以不受限制地对房屋进行处分与收益。

其次，为了帮助城镇居民中的困难群体解决住房问题，政府提供了多种形式的保障性住房。第一种是廉租房。承租人对租赁房屋不享有所有权，因此无法自由处分房屋，这一类房屋无法成为“以房养老”的法律关系客体。第二种是经济适用房。这是典型的具有中国特色的社会保障性质的住房，需经过国家的计划与批准，才可以在划拨土地上建立居住用房。只有符合购买条件的家庭才被允许购买经济适用房，且国家对经济适用房减半征收各种批准费用，人们获得土地使用权时亦没有缴纳土地出让金。因此，居住人对房屋不享有完整产权，无法以所有权作为抵押物，故而经济适用房只能用于自己居住而不可以用于抵押贷款，不可作为“以房养老”的法律关系客体。第三种是集资建房。这一类房屋是企事业单位为员工提供的福利。在单位拥有的划拨土地上建房，再出售给员工，价格低廉，通常为建房的成本价，全额集资建造的房屋可以办理房屋产权证，也可以交易与处分。这意味着这一种集资建房可以成为“以房养老”的法律关系客体。由职工部分集资的建房则不同，这一类集资建房的房屋所有权归单位与员工共同享有，不能肆意处分。笔者认为，如果有老年人想用职工部分集资的建房申请“以房养老”贷款的，必须由员工缴纳单位出资的那一部分房款，并办理完全产权证后，该房产才能成为“以房养老”的法律关系客体。

最后，我国是一个农业大国，绝大多数人口生活在农村，但经济来源渠道较城镇居民少，养老的压力比城市大，因此实行“以房养老”必须考虑农民的需求。居住在农村的人们拥有的不是商品房而是宅基地，农民可以在宅基地上修建自住房屋。根据我国《土地管理法》的规定，宅基地是属于集体所有的，农民只享有对宅基地的使用权，且宅基地不能用于买卖或者继承，即使转让也只能在农村统一组织的内部成员之间进行，管理十分严格。因此，目前宅基地尚不能成为“以房养老”借贷关系的客体。