深入解析以房养老制度的独特特征

（一）“以房养老”与按揭不同

按揭是粤语词汇的音语，起源于西方英美法系国家，英文称作“Mortgage”，本是英美衡平法体系当中所包含的法律关系当中的一种。20世纪90年代，按揭从中国香港引入内地房地产市场，是指债务人在合同约定的时间期限内清偿所有债务，用以赎回转移给债权人的特定财产权利。这是一种保障债权人顺利实现债权的手段。

第一，按揭与“以房养老”制度的法律性质不同。按揭是一种纯粹的融资行为，应当遵守相应的市场机制来进行运作，借贷双方之间只存在单一的经济关系，而“以房养老”的目的在于填补国家养老资金支出的短缺与弥补现行养老模式的不足，提高老年人的晚年生活质量，是一种具有公益性的贷款活动，具有社会保障性。

第二，贷款款项的数额确定与否不同。按揭所涉及的贷款数额因为房屋现有价值的稳定性而确定，并不会随着房屋升值或贬值而有所增减，而“以房养老”的贷款金额则具有不确定性，这一养老模式需要考虑借款人的年龄、身体综合素质、房屋价值的升降、国家政策的变动等诸多因素。因此，“以房养老”的贷款金额的总额通常为合同生效时起至借款人过世时止贷款机构所支付的所有本息的总和，而这个数额是无法确定的。

第三，资金的流向相反。在按揭贷款中，由借款人向贷款机构偿还贷款，清偿欠款来获取房屋所有权，而“以房养老”贷款则恰好相反，资金从贷款机构流向借款人手中，是用房屋所有权来换取现金贷款。第四，贷款机构是否具有追索权不同。按揭的借款人如不能按时偿还欠款，贷款机构享有追索权，而“以房养老”贷款合同终止时，若总额高出抵押房屋的剩余价值时，贷款机构无权对超出部分进行追索。(www.xing528.com)

（二）“以房养老”制度与房屋买卖制度不同

房屋买卖是一种特殊的买卖合同行为，它是指出卖人将自己享有所有权的房屋交付并转移所有权给买受人，由买受人支付相应价款的行为。房屋买卖伴随着所有权的移转，在办理完所有权变更登记手续之后，买受人即可获得房屋的所有权，而出卖人也可以同时获得其所应的房屋价款，该价款是确定的，付款模式可分为一次性付清和分期付款。“以房养老”模式所涉及的合同为贷款合同，根据法律的规定，需要办理房屋抵押登记但在设定抵押权后，借款人仍享有房屋的居住权和使用权，可以在此房屋内居住直到合同约定的生效条件达成之时。

（三）“以房养老”与最高额抵押不同

根据《民法典》第四百二十条之规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。”由此可见，最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权限额内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。根据法律的明文规定，最高额抵押在设定抵押权时已经设定了最高限定金额，但其所担保的债权在设定抵押权时尚未确定。如果没有约定最高限额，则应当认为最高额抵押合同不成立，且最高额抵押担保的债权确定前，最高额抵押权不得转让。而“以房养老”的贷款金额则是以合同条件达成时的房屋剩余价值为限。此外，在最高额抵押当中，如果债权总额超过了抵押限定总额，超出部分就变成了没有担保的一般债权，债务人依然应承担清偿的义务，而“以房养老”贷款设定的抵押权针对的是没有追索权的债权，因此，对于超出房屋价款的部分，贷款机构无权要求借款人偿还。