被诉征收补偿决定存在的合法性问题及相应案例分析

［章前案例分析］

本案被诉征收补偿决定的合法性存在以下问题：

第一个法律问题：评估机构选择程序不合法。

该县房屋征收部门于2013年12月8日发布房屋征收评估机构选择公告，但该县人民政府直到2013年12月24日才作出房屋征收的决定，即先发布房屋征收评估机构选择公告，后作出房屋征收决定，这不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款有关“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定”的规定，违反法定程序。

第二个法律问题：对原告文某的房屋权属认定错误。

被告在《关于文某房屋产权主体不一致的情况说明》中称“文某在评估过程中拒绝配合致使评估人员未能进入房屋勘察”，但在《该棚户区房地产权属情况调查认定报告》中称“此面积为县征收办入户丈量面积、房地产权属情况为权属无争议”。被告提供的证据相互矛盾，且没有充分的证据证明系因原告原因导致被告无法履行勘察程序。且该房屋所有权证及国有土地使用权证登记的权利人均为第三人李某而非文某，被告对该被征收土地上房屋权属问题的认定确有错误。

法定审判：撤销被诉房屋征收补偿决定。

［案例1］

戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案

原告：戴雪飞。

被告：江苏省苏州工业园区华新国际城市发展有限公司。

原告戴雪飞诉称：2004年4月18日，原告与被告华新公司签订一份协议，约定由原告支付定金5万元，订购被告开发的房屋一套；如果原告在被告通知的时间不与被告签订正式的商品房预售合同，5万元定金不返还；如果被告在此之前卖出房屋，应当双倍返还定金。收到被告的签订合同通知后，原告于4月25日至被告处，与被告商定，待原告的丈夫5月7日从香港回来后再签合同，此时被告并未给原告看商品房预售合同文本。5月7日原告至被告处签合同时，由于被告出具的商品房预售格式合同中，以附件二的形式添加了“样板房供参考，华新公司保留最终解释权”的格式条款，原告对此持有异议，认为该条款违背了平等协商的原则，与被告协商未果，特以书面表达了“由于被告不能给予明确答复，需要另择日签约”的意见，希望与被告继续协商，被告的工作人员表示同意。不料被告竟于5月9日通知原告，要没收原告的定金，并要将房屋售与他人。原告请求判令被告双倍返还定金，并负担本案诉讼费。

被告华新公司辩称：4月18日签订的协议，是双方当事人的真实意思表示。签订该协议的目的，是要约束双方当事人签订正式商品房预售合同的行为。双方当事人应当在4月25日签订正式商品房预售合同。但到了该日，原告戴雪飞并未就签约事宜与被告进行磋商，只是试图压低约定的房价，遭到被告拒绝。由于原告违约在先，被告已决定拒绝与其签约，故对原告5月7日所写的客户意见，被告工作人员仅作已收到处理。原告所称5月7日双方就合同上的样板房装修条款未能达成一致意见，不是签约不成的理由，其诉讼请求应当驳回。

本案应解决的争议焦点是：4月25日双方当事人洽谈后未能签订《商品房预售合同》的原因何在？双方当事人是否存在违反订购协议约定的行为？

案情分析：

《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国合同法》第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”相对商品房预售合同来说，订购协议是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的合同创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立合同，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使合同不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。

本案是因被告华新公司没收了原告戴雪飞交付的定金而引发纠纷。被告没收定金的理由，是认为原告没有在4月25日与华新公司签订商品房预售合同，违反了订购协议的约定。订购协议此条约定的全文是：“乙方（戴雪飞）若在甲方（华新公司）通知的签约日前选择放弃已取得的物业购买权，或者到期不签约，5万元定金不退还。”从此可以看出，被告不退还定金的情形有两种，第一种即是原告在签约日前放弃房屋购买权。本案事实证明，直至5月7日，原告仍在书面意见中表达，需另择日签约的愿望，自始没有放弃房屋购买权的意思表示，因此不存在此种情形。原告到期不签订商品房预售合同是被告可以不退还定金的第二种情形。4月25日是商品房预售合同的签订到期日，此日原告曾到达被告处，双方进行过洽谈，对这些事实双方当事人认识一致。确定是否存在不退还定金的第二种情形，涉及双方当事人此日的洽谈内容，而对此双方当事人有不同的陈述，进而也在是否发生违约事实上存在认识分歧。原告说，由于其要待丈夫回来后再签订合同，故请求延期签约，被告亦表示同意，未向其出示商品房预售合同文本，当日的签约活动被取消，因此不存在违约。被告主张，原告此日前来是要求降低房价，因遭到拒绝故未订约，进而认为订购协议约定的内容是“乙方到期不签约，5万元定金不退还”，此日原告前来无论是谈价格还是要求延期，都是对订购协议约定内容进行变更，均属于到期不签约，显然违反订购协议的约定。能否将订购协议中“到期不签约”一语理解为无论存在何种理由，只要不签约就是违约，双方当事人显然有不同解释。

合同法第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”无论是订购协议还是双方当事人拟订立的商品房预售合同，都是被告提供的格式合同。当对格式条款有两种以上解释时，应当作出不利于被告的解释。预约合同的作用，只是为在公平、诚信原则下订立本约创造条件。从这一认识出发来理解订购协议中的“到期不签约”一语，显然不包括由于不可归责于双方的原因而到期不签约的情形。在买受方只见过出售方提供的样板房，尚未见过商品房预售合同文本的情形下，若将此语理解为无论出于何种原因，只要买受方到期不签本约均是违约，势必将买受方置于要么损失定金，要么被迫无条件全部接受出售方提供的商品房预售格式合同的不利境地，出售方则可以借此获利。双方在订立本约时的地位极不平等，显然违背公平、诚信原则。

首先，就本案来说，尽管对4月25日的洽谈内容双方当事人有不同陈述，但在此日，原告到被告处与被告进行过商谈，是可以认定的事实。这一情节证明，原告有守约如期前往磋商的表现，有别于到期不去签约。其次，从5月7日原告仍在与被告进行磋商的情节看，其没有拒签商品房预售合同的明确表现。第三，对4月25日的洽谈内容双方虽有不同陈述，但都不能举证证明自己的陈述属实，应合理推定为磋商未成。第四，按照原告的陈述，其是要待丈夫丘荣回来而未在4月25日签约。购买商品房乃一个家庭中的重大事件，理当由家庭成员共同协商确定。鉴于仅见过样板房、还不知商品房预售合同内容，原告提出等丈夫回来后签约，这个要求合情合理，不违反订立预约合同是为本约创造公平磋商条件的本意。被告既然收受了以原告、丘荣二人名义交付的定金，就应当对原告关于等丘荣回来订约的要求表示理解。第五，按照被告的陈述，原告4月25日来是要求减让房价。房价属订购协议中的已决条款，原告如果在本约磋商中提出减价，被告当然有权拒绝减价，但在原告愿意继续磋商本约的情形下，被告不能以此为由拒绝与原告继续磋商本约，更不得以此为由将4月25日没有订立本约的责任强加给原告承担。第六，5月7日原告看过商品房预售合同后写下一纸书面意见，被告工作人员在这纸书面意见上签署了“该客户意见已收到”，该签署虽然不能证明被告同意并接受了原告的意见，但可以证明原告在此日与被告进行了订立本约的磋商，见到了商品房预售格式合同的原文，并有与被告继续进行磋商的愿望。被告在以样板房获取购房者满意并与之订立预约合同后，却在商品房预售合同中以附件形式列入样板房仅供参考和合同解释权归被告的格式条款，这对购房者来说显失公平。原告对这样显失公平的格式条款提出异议，是合理的。原告提出异议的行为，间接证明直至5月7日，双方当事人仍在对本约进行协商，但未协商一致，被告关于此前已决定拒绝与原告签约的主张不能成立，同时也反证出4月25日原告即使不要求等丈夫回来后签合同，也不可能同意并签署这个含有显失公平的格式条款的商品房预售合同。因此，在双方当事人均不能以证据证明自己陈述真实的情形下，应当认定4月25日未能订立商品房预售合同的原因是双方当事人磋商不成，并非哪一方当事人对订购协议无故反悔。

综上，由于磋商未成是导致双方当事人未能在4月25日订立商品房预售合同的真正原因，原告戴雪飞按订购协议交付给被告华新公司的5万元定金，依法应当由华新公司返还，但对华新公司恶意违约应当双倍返还定金的请求不予支持，案件受理费由双方当事人各半负担。

［案例2］

物业管理用房所有权纠纷案(www.xing528.com)

原告：上海市长宁区仙霞别墅（785弄）业主管理委员会（以下简称仙霞别墅管委会）

被告：上海市房屋土地管理局

第三人：上海新城房产企业公司

上海市房屋土地管理局认定，上海市虹古路785弄门卫室（即仙霞别墅小区门卫室）系上海新城房产企业公司于1990年8月取得合法建筑工程执照后建造的。该门卫室建筑面积69平方米，结构为混合一等，层数为一层。上述事实有上海市规划局核发给上海市居住区第四开发公司（以下简称“四分公司”）（89）第156号及（90）第674号两份建筑工程执照、上海市私有房屋产权登记申请书、上海市房屋产权登记审核表等证据为证。被告根据《城镇房屋所有权登记暂行办法》第八条、《上海市城镇房屋产权登记暂行办法》第六条第一项的规定，于1994年4月4日向第三人核发了沪房长字第25880号房屋所有权证。原告于1997年1月28日知道被告向第三人核发了房屋所有权证。原告不服，于1997年3月26日向上海市长宁区人民法院提起诉讼。

原告诉称，上海市虹古路785弄门卫室系仙霞别墅小区公建配套设施，门卫室的产权应属于全体业主共有，且该小区全体业主在购买仙霞别墅商品房时，购买了小区建筑占地分摊面积，即本案争执的门卫室土地面积已由全体业主购买。被告将该房屋所有权证核发给第三人是不合法的，请求予以撤销。

被告辩称，其向第三人核发虹古路785弄门卫室房屋所有权证认定事实清楚、证据充分，请求维持其核发的房屋所有权证。

第三人述称，全体业主在购买仙霞别墅商品房时，虽然购买了小区建筑占地分摊面积，但门卫室的房屋建筑面积并未被业主购买。被告根据建房执照核发房屋所有权证是合法有效的，请求予以维持。

处理结果：

本案在审理过程中，经当庭质证，原告对被告提供的两份建筑工程执照提出异议，认为被告核发房屋所有权证时依据的是（89）第156号建筑工程执照，而该执照的建筑物名称内根本没有门卫室，故被告核发房屋所有权证无事实依据。被告则认为其在核发房屋所有权证时依据的是（89）第156号及（90）第674号建筑工程执照，上海市房屋产权登记审核表内漏写了（90）第674号建筑工程执照。第三人对被告提供的证据均无异议，坚持其述称意见。

审理中另查明，“四分公司”从属于上海市居住区综合开发中心，“四分公司”无对外进行房屋销售的职权，为此，上海市建设委员会于1985年4月2日批准成立上海新城房产企业公司，该公司也从属于上海市居住区综合开发中心，可对外进行商品房销售。虹古路785弄门卫室1990年由“四分公司”建造，1991年8月20日由上海市居住区综合开发中心将该房屋调拨给上海新城房产企业公司。嗣后，上海新城房产企业公司申请办理房屋所有权证。

法院经审理认为，虹古路785弄门卫室属于“四分公司”建造仙霞别墅小区时一并提出申请构筑的小区配套设施之一，是该小区必需的物业管理用房，故该门卫室产权不应游离于仙霞别墅住宅的产权而单独核发。第三人因内部分工通过行政调拨取得仙霞别墅销售权，在出售仙霞别墅住宅后又受业主委托进行物业管理而继续占有、使用本案争执的门卫室，法理上属于占有改定。因此，被告对第三人核发房屋所有权证缺乏依据。作出判决如下：

撤销被告上海市房屋土地管理局1994年4月4日核发给第三人上海新城房产企业公司的沪房长字第25880号房屋所有权证。

本案受理费人民币一百元，由被告上海市房屋土地管理局负担。

评析：

本案是一起行政诉讼案，争议的是物业管理用房的产权归属。

（1）物业管理用房的产权归谁所有

为保障物业管理的开展，国家实行物业管理用房保障制度。《物业管理条例》第三十条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”物业管理用房是在房地产开发建设中按有关规定建设的，用作物业管理办公处所等的房屋，其产权归业主全体共有。从法理上讲，根据建筑物区分所有权的有关理论，业主除对建筑物拥有专有所有权外，对于公共部分则共同拥有所有权，物业管理用房属于公共设施，所有权理应属于业主。但实践中开发企业随意支配物业管理用房的情况屡见不鲜。对此，《物业管理条例》第三十八条明确规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。

在《物业管理条例》出台前，关于物业管理用房的所有权国家立法并无明确规定。但在有些地方法规中规定了物业管理用房的产权归全体业主，如《上海市居住物业管理条例》和《深圳经济特区住宅区物业管理条例》等。

（2）本案门卫室的性质属于物业管理用房

案发时，《物业管理条例》尚未出台，按照《上海市居住物业管理条例》第十三条的规定，其产权应属于原告仙霞别墅小区全体业主共有。然而，被告上海市房屋土地管理局根据《城镇房屋所有权登记暂行办法》第八条的规定，向上海市新城房产企业公司核发了虹古路785弄门卫室的房屋所有权证，属于适用法律不当。而被告依据建筑工程执照，认定上海市新城房产企业公司通过自建取得门卫室，属认定事实不清。而且，上海市虹古路785弄门卫室属于“四分公司”建造仙霞别墅小区时一并提出申请构筑的小区配套设施之一，是该小区必需的物业管理用房，故门卫室产权不应游离于仙霞别墅住宅的产权而单独核发。上海市新城房产企业公司因内部分工通过行政调拨取得仙霞别墅销售权，在出售仙霞别墅住宅后又受业主委托进行物业管理而继续占有、使用门卫室，法理上属于占有改定。因此，被告向第三人上海市新城房产企业公司核发房屋所有权证的行为缺乏法律依据，法院撤销被告核发的房屋所有权证是正确的。