全面解读《物业管理条例》：内容与应用

1）《物业管理条例》制定的指导思想

《物业管理条例》立法的指导思想，主要体现在以下三点：

（1）强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；

（2）强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务与被服务关系；

（3）强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。

2）《物业管理条例》主要遵循的基本原则

（1）物业管理权利和财产权利相对应的原则

《物业管理条例》对业主的权利和义务做的规定，其实就是明确了业主作为建筑物区分所有权人的权利与义务，也就是产权理论在物业管理活动中的地位。

（2）维护全体业主合法权益的原则

物业管理工作的开展主要就是针对部分共有、全体共有的物业进行管理与服务，因此物业服务企业就必须要维护全体业主的合法权益。《物业管理条例》充分体现了这一原则，明确了对物业服务企业的行为。业主大会的职责，只要涉及全体业主共同利益，需要由全体业主协商；为了保证全体业主权益不受侵犯，《物业管理条例》也明确了个别业主不按合同约定缴纳物业管理费用是损害全体业主利益的行为；同时还对建设单位、公用事业单位等物业管理相关主体依法履行的义务作了详尽规定。在处理行政处罚和承担民事责任关系方面，《物业管理条例》设定了法律责任，充分体现了优先保护全体业主利益的原则。

（3）实事求是的原则

中国物业管理是随着改革开放，经济发展而不断壮大发展起来的。由于我国区域范围大，经济发展的不均衡性，带来了物业管理发展的不平衡性。沿海地区与内地地区相比、大城市与中小城市相比，在物业管理市场环境、管理服务水平、收费标准等方面存在着较大的差异性。《物业管理条例》在坚持立法制度统一性原则下，又充分考虑各地区的实际情况，对物业管理区域划分、物业服务企业经营、物业管理市场招标投标等问题仅作出原则性规定。若干具体规定、具体执行办法，授权省、自治区、直辖市具体制定。

3）《物业管理条例》主要内容

《物业管理条例》共计七章六十八条。从法规角度来看，条款并不多，然而内容却十分丰富。该条例起草者通过大量调查研究，参照国内外一些先进的管理经验，在制定《物业管理条例》中充分体现了这些好的因素。现把内容进行归纳，主要是建立规范了十项基本制度。具体如下：

（1）告知制度

体现了产权人的知情权，也体现了物业服务企业与业主、使用人以及政府机关职能的信息互通权。住宅小区的业主大会会议要事先告知全体业主，同时告知相关的居民委员会；业主大会（业主委员会）做出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令其改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

（2）业主委员会备案制度(www.xing528.com)

《物业管理条例》要求业主大会选举了业主委员会后，应当在自选举之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。这改变了过去实行的业主委员会审批制度，为政府行政职能工作作风转变，以及更符合目前实际作了明确规定。

（3）招标投标制度

《物业管理条例》明确了：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”所以，住宅物业的建设单位，应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

（4）承接验收制度

当前购房者反映最为强烈的质量缺陷、配套设施不完善的热点问题，《物业管理条例》明确规定，物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。实行物业承接查验制度，可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业管理的衔接，保障开展物业管理的必备条件。而在新老物业服务企业交接时，进行承接查验，有利于界定物业共用部位、共用设施设备的管理责任。

（5）保修责任制度

由于物业的管理与服务范围大、涉及面宽，而与建设单位责任划分又不十分明确，往往会造成业主的物业设备设施的配套出现问题时得不到修理，《物业管理条例》明确规定，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任；供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护的责任；物业存在安全隐患、危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会讨论，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

（6）资质管理制度

企业的素质及其管理水平的高低，直接影响到业主的生活环境和工作质量。因此《物业管理条例》明确规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。根据中国国情，物业服务企业暂设一、二、三级资质制度；同时在现阶段，对物业管理行业实行市场准入制度，严格审查物业管理资质，是加强行政监督、规范企业行为、减少失误、有效解决群众投诉的重要手段。

（7）交接制度

物业管理工作不像建设工程项目工作，周期短、任务明确。一个物业建设短短几年时间就可以完成，而物业管理将伴随着物业的生命周期开展活动。《物业管理条例》明确规定，在物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房，以及相应的物业建设原始资料、物业管理资料、广大业主客户资料等交还给业主委员会保存。由业主大会选聘新的物业服务企业之后，物业服务企业之间应做好交接工作。

（8）报告制度

物业管理公司是企业，不是政府行政职能部门，不具有行政执法权和处罚权。为了规范物业服务企业行为，明确物业服务企业应当依据物业服务合同，对业主（使用人）工作、生活的正常秩序和环境进行系统、全面管理服务。而对物业管理区域内出现的违法行为，物业服务企业应及时予以制止，同时报告相关行政部门处理。因此《物业管理条例》明确规定，对物业管理区域内，违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面的法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

（9）专项维修资金制度

《物业管理条例》针对目前存在的专项维修资金交纳范围不明确，以及挪用专项维修资金问题，明确规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”同时还规定：“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”