物业管理的法律责任与优化策略

物业管理的法律责任是指由于违反物业管理法律规范行为而应当承担的法律后果。

违法行为是法律责任的前提，法律制裁是法律责任的必然结果。任何人，无论是国家工作人员，还是公民或法人拒不执行法律义务或做出法律所禁止的行为，并具备了违法行为的构成要件，就要受到相应的法律制裁。

1）物业管理违法行为的构成要件

（1）违法性

物业管理主管部门的工作人员、物业管理公司、物业所有人或使用人，在进行物业管理服务、使用物业的活动中，必须遵守国家关于物业管理的法律法规、规章或有关政策规定。如果因故意或过失违反物业管理规范，就属于违法行为。例如违章搭建、损坏公共设施等。

（2）危害性

危害性是指违法行为人的行动对国家、集体或公民的合法权益造成的损害，具备了法律规定的危害后果。例如违章装修、乱搭乱建、损坏房屋结构等所造成房屋的质量损坏，给公民的生活与安全带来了隐患。

（3）可罚性

可罚性即行为人的违法行为符合法律规范所规定的制裁条件。

以上物业管理违法行为的构成要件缺一不可，只有同时具备，才能由当事人承担法律责任。

2）物业管理法律责任的种类

根据物业管理违法行为的性质、程序的不同，并按照我国制定的法律规范，法律责任可分为民事责任、行政责任和刑事责任三种。

（1）物业管理民事法律责任

根据法律规定，物业管理民事责任的方式有：

①停止侵害（停止违法、违章行为）；

②消除危害（排除险情或隐患）；

③排除妨碍（拆除违章建筑等）；

④恢复原状（进行必要的修复或保护）；

⑤赔偿损失（对受害人的物质损失和精神损失予以赔偿）；

⑥赔礼道歉；

⑦返还财产；

⑧修理、重作、更换；(www.xing528.com)

⑨支付违约金；

⑩消除影响，恢复名誉。

（2）物业管理行政法律责任

①中止营业或吊销执照（对物业管理公司等服务单位）；

②罚款（对物业管理公司等服务单位或公民）；

③公开检讨或通报批评（对物业管理公司等服务单位或公民）；

④行政纪律处分（对管理人员）；

⑤行政拘留（对管理单位责任人员或公民）。

（3）物业管理刑事法律责任

对于违反物业管理法律规定，给国家、集体、公民财产或生命健康造成严重危害，情节严重，触犯刑法法律规定的，由司法机关依法追究其刑事责任。

3）物业管理违法行为及其制裁

为违反物业管理法律规章的违法行为应当追究责任。违反物业管理规章的责任有以下类型：

（1）违反建设制度的责任

主要包括承包方或发包方违反建筑安装工程承包合同的规定，房屋所有人和修缮责任人违反《城市房屋修缮管理规定》《城市危险房屋管理规定》及装潢等规定。

（2）侵犯房地产物权的责任

房地产物权包括房地产所有权及房地产其他物权。国家依法保护房地产物权不受侵犯。因此，公民、法人由于过错侵害国家的、集体的房地产和侵害他人的房地产，均应承担民事责任，其中侵犯行为为违反行政法，还应承担行政责任；触犯刑律的，还应承担刑事责任。

（3）侵犯房地产债权的责任

房地产债权主要是因合同的约定而产生的债权。所有债权均受到法律保护，侵犯债权应承担法律责任。侵犯债权的主要方式是债务人不履行债务。主要有侵犯房屋租赁债权，侵犯房屋买卖债权等。

（4）违反房地产行政管理规范的责任

主要包括违反房地产产权产籍管理的责任，违反房地产交易市场管理的责任及违反房地产税收法规的责任。

对上述各种违法行为主要依照《民法通则》《城市房地产管理法》和建设部颁发的各类规章进行处分和制裁。