物业管理：探索法律关系

法律关系是指法律规范在调整人们行为过程中形成的一种特殊的社会关系——法律上的权利和义务关系。物业管理的法律关系是法律关系中的一种，即法律规范在调整人们在物业管理行为过程中形成的权利和义务的关系。

1）物业管理法律关系三要素

任何法律关系均由主体、客体、内容三要素构成，物业管理法律关系也不例外。

（1）主体

物业管理法律关系的主体就是法律所规定的物业管理法律关系的参与者，具体说就是物业管理者、物业所有者或使用者、政府业务主管部门及相关单位、个人等。

（2）客体

物业管理法律关系的客体是指物业管理法律关系主体的权利、义务共同指向的对象，即物（物业，含房屋及其附属设备、公共配套设施）和行为。至于非物质财富，即精神、文化财富，在物业管理法律关系中比较缺乏，个别的如某管理单位、小区或大厦的荣誉称号、发明专利等，可以列入物业管理法律关系的调整范围。所以，物业管理法律关系的客体一般为物和行为两种，这也是物业管理法律关系区别于其他民事、经济关系的特点之一。

（3）内容

物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系的主体之间依据法律、合同而享有的权利和所承担的义务。

物业管理的权利是指物业管理公司或物业所有者、使用者依照法律规范或物业管理合同所规定的主体所享有的，做出某种行为的可能性。它既可以表现为享有权利的人有权自己做出一定的行为，例如，物业的所有人或使用人可以合法使用物业及其附属的公共配套设施；又可以表现为享有权利的人有权要求他人做出或不做一些行为，例如，物业所有人或使用人有权要求物业管理公司不得在休息时间视察房屋、维修房屋，同样物业管理公司有权要求住户不得拒绝或干扰管理人员的合理入户巡查等。

物业管理的义务是指物业管理公司或物业的所有者、使用者依照法律规定或合同约定的主体所必须承担的某种行为的必要性或责任。它表现为负有义务的物业管理公司或物业所有人、使用人必须按照物业所有人（或使用人）的要求做出一定行为，如按时交纳管理费、纠正违章并赔偿已造成的损失等。

2）物业管理法律关系的特征

物业管理法律关系的基本特征体现在以下几个方面：

（1）主体广泛性(www.xing528.com)

住房（住宅小区或楼宇）是城市化及人民生活的基本物质条件，任何组织和个人都要与房地产物业管理发生联系，并通过这种联系形成人与人之间的社会关系。因此，可以说物业管理法律关系的权利主体和义务是非常广泛的。

（2）权属基础性

物业管理的对象主要是房地产。房地产是不动产，但不动产的转移并非实际物体发生位移，而是权利主体发生变动。房屋出售、租赁实际上是权利的交易和转让。因此，可以说，物业管理法律规范是一个以权属为基础的法律规范。

（3）国家干预性

房地产是不动产，它对国家、法人和公民来说是一笔很重要的财富；同样，房地产的物业管理涉及政府、法人和公民的各方面利益，它关系到经济发展和社会稳定，因此，国家对这一领域的行政干预十分显著，建设部专门成立了建设与房地产业司来指导物业管理工作的开展。

3）物业管理公司的法律地位

（1）物业管理公司是合法的企业法人

根据我国法律规定，企业法人要有独立的财产，有办公的地点，有自己的名称，并有明确的经营宗旨以及相应的管理机构和人员，能以自己的名义享有民事权利、承担民事责任和经济法律责任等。物业管理公司应是独立的企业法人。因此，在市场经济中，其市场地位、经济运作、法律地位等应与其他企业一样有相同的权利和义务。同时由于行业的自身特点和服务对象的经济承受能力以及我国国情，企业在追求利润时，决不能一味只考虑利润，而要受到一定的约束。

（2）物业管理公司属于第三产业的服务性企业

物业管理公司与物业业主或使用人之间的关系，是服务与被服务、受委托与被委托之间的关系，不存在领导与被领导、管与被管的关系，随着住宅商品化的普及，住房制度的改革，业主产权关系的明确，将逐步形成一种业主与使用人委托形式为主，政府指定或产权单位自管形式为辅的物业委托管理模式。这样，双方权利、义务的内容和形式主要靠法律法规或合同形式予以确定；小区管委会（业主的代表机构）可以根据拟订的法规、合同内容公开招聘物业管理公司，竞争择优上岗。

（3）物业管理是一个特殊的服务性行业

物业管理是现代化城市建设和管理的重要组成部分，它反映了一个城市的文明程度。由于目前我国城市建设管理体制正处于改革发展阶段，政府缺乏足够的人力物力，因此物业管理公司在向业主（使用人）提供服务的同时，还承担着政府对城市管理的部分职能。其内容有：建筑物外观、区域内的市政设施、区内的环境、区内的保安等社会管理工作。一个小区落成和使用意味着新的居住群体的形成，必然存在着每家每户的社会管理、社会公益问题。物业管理公司应和各级政府、医疗、政法等部门加强联系，随时传达新政策、新法令，协助开展工作。