房地产税费优化方案解析

1）房地产税收与房地产税

（1）房地产税收

房地产税收是一个综合性概念，一切与房地产经济运行过程有直接关系的税收都属于房地产税收。是指国家根据法律法规的规定向房产所有人、经营管理人、投资建设人、使用人或受让人无偿地、强制地取得财政收入的一种分配关系。房地产税收除了具有一般税收所具有的强制性、无偿性和固定性三个基本特征外，还具有区别于其他税收的特征，即房地产税收是以固定的房产价值、房产投资行为为征收对象的税收，不同于以其他事项为征收对象的税收。

（2）房地产税

房地产税是指以房产为征收对象，按照房产的计税价值或按房屋出租的租金收入征收的一种税。1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，根据2011年1月8日实施的《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》，对房产税征收作了具体规定。我国目前房地产税主要包括房产税、契税、印花税、增值税（营改增）、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、外商投资企业和外国企业投资所得税。

2）增值税

2016年3月23日，根据财税〔2016〕36号文规定，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。这也就意味着在房地产行业，房地产税收种类当中的营业税将改为增值税，即以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税只对产品或者服务的增值部分纳税。

（1）纳税人和纳税范围

增值税纳税人指在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人。

单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位；个人，是指个体工商户和其他个人。纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。应税行为的年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。

应税行为的具体范围包括销售服务、无形资产或者不动产，即有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外：

①行政单位收取的政府性基金或者行政事业性收费；

②单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务；

③单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务；

④财政部和国家税务总局规定的其他情形。

同时需要注意的是，房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金不征收增值税项目。

（2）计税方式和税率

①增值税的计税方法，分为简易计税方法和一般计税方法。

小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。

应纳税额＝销售额×征收率（3%）

一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。如果发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。

应纳税额＝销项税额－进项税额

＝销售额×税率－进项税额

境外单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，扣缴义务人按照下列公式计算应扣缴税额：

应扣缴税额＝购买方支付的价款÷（1＋税率）×税率

②增值税的税率如表9－2所示：

表9－2　增值税税目税率表

（3）纳税期限和地点

增值税的纳税期限分别为1日、3日、5日、10日、15日、1个月或者1个季度。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。以1个季度为纳税期限的规定适用于小规模纳税人、银行、财务公司、信托投资公司、信用社，以及财政部和国家税务总局规定的其他纳税人。不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。纳税人以1个月或者1个季度为1个纳税期的，自期满之日起15日内申报纳税；以1日、3日、5日、10日或者15日为1个纳税期的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起15日内申报纳税并结清上月应纳税款。

固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税。扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。(www.xing528.com)

（4）减税和免税

根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，以下项目在试点期间不征收增值税：

①根据国家指令无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务，属于《营改增试点实施办法》第十四条规定的用于公益事业的服务。

②存款利息。

③被保险人获得的保险赔付。

④房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。

⑤在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。

（5）增值税对房地产企业的影响

营改增的试点，减少了重复纳税的环节，是党中央、国务院根据经济社会发展的新形势，从深化改革的总体部署出发做出的重要决策，目的是加快财税体制改革、进一步减轻企业赋税，调动各方积极性，促进服务业尤其是科技等高端服务业的发展，促进产业和消费升级、培育新动能、深化供给侧结构性改革。对于房地产企业的影响有以下几个方面：

①有利于完善税收链条，优化税收结构

从静态看，原本属于营业税的收入归于增值税收入，增加了增值税的收入；但从动态看，在最终消费以前的各个环节基本消除了重复征税，有助于提高经济效益，由此也会带来增值税收入的增长。

②规范财务税收管理，规范经济市场行为

营改增后只有规范的财务处理才能正确进行纳税申报，以往曾经存在虚开发票、没有合同代开发票等问题，都将予以杜绝。同时也规范了行业市场经济行为，有利于同行公平竞争。

③将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围

企业新增不动产纳入抵扣范围，即企业购置房产用于增值税应税项目，其购置房产缴纳的税款可按规定计算增值税进项税额进行抵扣，有利于房地产大宗交易降低成本，对商办物业去库存起到促进作用，以企业为主体投资行为也有利于房地产市场的需求量回升。

3）其他税费

（1）契税

契税也称房产合同税，是国家对房产发生产权转移，如买卖、典当、赠与、交换时，按照当事人双方订立的契约向承受人征收的一种税，属于房产税类。

房产契税的计税依据按房屋产权权属转移的不同方式分为：

①房产成交价格，即房屋的买卖价格；

②核定价，以房屋赠与的方式转移房产权利的，由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定；

③房产交换的差价，当双方当事人以房屋交换的形式转移房产权利的，以房屋交换价格的差额为计税依据。

我国的契税实行比例税率，现为3%～5%，实际适用的税率由省、自治区、直辖市人民政府在此幅度内结合本地区的实际情况确定。根据2016年财政部《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，对个人购买家庭唯一住房面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

（2）印花税

印花税是对经济交往中书写、领受的文书凭证征收的一种税，一般由纳税人在凭证上自行粘贴印花税票作为完税标志。纳税人根据应纳税凭证的性质，分别按比例税率或者按件定额计算应纳税额。房屋租赁合同为千分之一，税额不足1元，按1元纳税。银行借款合同为万分之零点五，房屋保险合同为保险费的千分之一，房屋产权证、土地使用证每件5元，房屋产权转移按照所载合同金额的万分之五纳税。同时为适当减轻个人住房交易的税收负担，目前对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

（3）城市维护建设税

城市维护建设税是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源，而对有经营收入的单位和个人征收的一个税种。以纳税人实缴的消费税、增值税和营业税税额为计税依据，分别与其同时缴纳。城市维护建设税根据纳税人所在地实行差别税率：市区税率为7%，县城、建制镇税率为5%，其他地区税率为1%。

（4）个人所得税

个人所得税是以个人（自然人）取得的各项应税所得为对象征收的一种税。租赁所得指个人出租建筑物、土地使用权获得的租金收入，每次收入不超过4 000元的，其计税依据为每次所得收入减去800元后的余额；每次收入超过4 000元的，其计税依据为每次所得收入扣除20%的余额。转让所得指个人转让建筑物、土地使用权的所得收入，其税率均为20%。而对个人出租住房取得的所得减按10%征收个人所得税。

（5）企业所得税

在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织为企业所得税的纳税人，依照《中华人民共和国企业所得税法》的规定缴纳企业所得税。企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。企业所得税的税率为25%，非居民企业适用税率为20%。