商品房购买流程

1）购买商品房流程

通常商品房的购买流程主要包括九个环节，如图9－3所示。

图9－3　购买商品房流程图

（1）销售条件

无论是商品房现售还是商品房预售，商品房销售都必须满足一定的销售条件，见表9－1所示。买受人在挑选房源时应当对商品房是否达到销售条件进行核实。

表9－1　商品房销售条件表

商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

为了规范商品房销售价格行为，建立和维护公开、公正、透明的市场价格秩序，保护消费者和经营者合法权益，2011年3月16日发改委548号令规定房地产开发企业和中介服务机构销售新建商品房、二手房，应当实行明码标价，并且一套一标。

（2）合同

商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。合同的签订必须符合《中华人民共和国城市房地产管理法》《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》等法律法规的相关规定。目前全国各地区都按照2014年建设部、工商总局修订后的示范文本，即《商品房买卖合同（预售）示范文本》和《商品房买卖合同（现售）示范文本》进行房屋买卖合同签订。

（3）交付

房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

2）房地产开发企业在交易商品房时应承担的义务

在商品房交付过程中，房地产开发企业应承担下列义务：

（1）房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

（2）销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。

（3）房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

（4）房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。(www.xing528.com)

房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

（5）商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

3）法律责任

《商品房销售管理办法》就房地产开发企业在房地产销售过程中违反其规定的行为作了法律责任的规定：

（1）未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。

（2）未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。

（3）违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

（4）在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（5）房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。

（6）房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。

（7）房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。

①未按照规定的现售条件现售商品房的；

②未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；

③返本销售或者变相返本销售商品房的；

④采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；

⑤分割拆零销售商品住宅的；

⑥不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；

⑦未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》《商品房买卖合同示范文本》《城市商品房预售管理办法》的；

⑧委托没有资格的机构代理销售商品房的。

（8）房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。

（9）国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。