房地产租赁管理的优化措施

1）房屋租赁的概念

房屋租赁是房地产市场中一种重要的交易形式。《城市房地产管理法》规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”

近年来房地产租赁市场逐渐活跃，住房和城乡建设部将房屋租赁细化为商品房租赁，为加强商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为，维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益，于2010年12月1日出台了《商品房租赁管理办法》。

2）房屋租赁合同（契约）

房屋租赁合同是房屋出租人将房屋交予承租人使用，承租人按照租赁双方约定的期限和金额向出租人交纳租金，明确双方的权利和义务，并在租赁关系终止时，将承租的房屋完整无损地退还给出租人，租赁双方依据法律法规经双方协商的一种契约（合同）。

《城市房地产管理法》与《商品房租赁管理办法》规定，房屋租赁应当由出租人和承租人签订书面租赁合同。合同中必须对下列内容表示清楚：

（1）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；

（2）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；

（3）租赁用途和房屋使用要求；

（4）租赁期限；

（5）租金和抵押数额、交付方式；

（6）房屋维修责任；

（7）房内和室内设施的安全性能；

（8）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；

（9）争议解决办法和违约责任；

（10）其他约定。

3）房屋租赁登记备案(www.xing528.com)

《城市房地产管理法》明确规定实行房屋租赁合同登记备案，既可以保护租赁双方的合法权益，又可以较好地防止非法出租房屋，减少纠纷，促进社会稳定。

（1）申请

签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应在租赁合同签订后30日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括：

①书面租赁合同；

②《房屋所有权证书》；

③当事人的合法身份证件；

④市、县人民政府规定的其他文件。

（2）登记备案

房屋租赁登记备案证明应当载明出租人的姓名或者名称，承租人的姓名或者名称、有效身份证件种类和号码，出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等。

直辖市、市、县建设（房地产）主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。

（3）房屋租赁审查

房屋租赁登记备案具有审查的含义。房屋租赁审查的主要内容有：

①审查合同主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件；

②审查租赁的客体是否允许出租，即出租的房屋是否是法律法规允许出租的房屋；

③审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策。