房地产转让管理的最佳实践

1）房地产转让概念

房地产经营活动主要就是转让活动。房地产最大特点：一是不动产，二是金额大。为了规范转让行为，《城市房地产管理法》做了规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”在实践中由于中国房地产市场太大，各区域也不平衡，2001年建设部修改并颁布了《城市房地产转让管理规定》，进一步明确了转让行为：

（1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；

（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；

（3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；

（4）以房地产抵债的；

（5）法律、法规规定的其他情形。

由此可见，房地产转让的实质是房地产权属发生转移。房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。

2）房地产转让条件

《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》明确规定了房地产转让的各种条件：

（1）以出让方式取得土地使用权的房地产转让

按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

（2）以划拨方式取得土地使用权的房地产转让

按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，除符合下列条件之一的可以不办理土地使用权出让手续的情形外，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

①经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定的项目的；

②私有住宅转让后仍用于居住的；

③按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；

④同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；

⑤转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；

⑥根据城市规划土地使用权不宜出让的；

⑦县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。依照以上规定缴纳土地收益或作其他处理的，应当在房地产转让合同中注明。

有上述条件之一的情形可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。

（3）不得转让房地产的情形

①以出让方式取得土地使用权但不符合其规定条件的。

②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。

司法机关和行政机关可以根据合法请求人的申请或社会公共利益的需要，依法裁定、决定限制房地产权利，如查封、限制转移等。在权利受到限制期间，房地产权利人不得转让该项房地产。

③依法收回土地使用权的。

根据国家利益或社会公共利益的需要，国家有权决定收回出让或划拨给他人使用的土地，任何单位和个人应当服从国家的决定，在国家依法做出收回土地使用权决定之后，原土地使用权人不得再行转让土地使用权。(www.xing528.com)

④共有房地产，未经其他共有人书面同意的。

共有房地产是指房屋的所有权、土地使用权为两个或两个以上权利人所共同拥有。共有房地产权利的行使需经全体共有人同意，不能因某一个或部分权利人的请求而转让。

⑤权属有争议的。

权属有争议的房地产，是指有关当事人对房屋所有权和土地使用权的归属发生争议，致使该项房地产权属难以确定。转让该类房地产，可能影响交易的合法性，因此在权属争议解决之前，该项房地产不得转让。

⑥未依法登记领取权属证的。

产权登记是国家依法确认房地产权属的法定手续，未履行该项法律手续，房地产权利人的权利不具有法律效力，因此也不得转让该项房地产。

⑦法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。

3）房地产转让程序与合同

（1）为了规范房地产转让行为，《城市房地产转让管理规定》对房地产转让程序作了以下规定：

①房地产转让当事人签订书面转让合同；

②房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；

③房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内做出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；

④房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；

⑤房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；

⑥房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发权属证书。

（2）房地产转让合同

房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方权利、义务关系的协议。

房地产转让所签订的合同内容由当事人协商拟定，但一般包括以下内容：

①双方当事人的姓名或者名称、住所；

②房地产权属证书的名称和编号；

③房地产坐落位置、面积、四至界限；

④土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；

⑤房地产的用途或使用性质；

⑥成交价格及支付方式；

⑦房地产交付使用的时间；

⑧违约责任；

⑨双方约定的其他事项。