国有土地上房屋征收与补偿法规全面解析

房屋征收是政府行为，主体是政府。但房屋征收与补偿又不仅仅涉及政府，也涉及房屋被征收群众和各种社会组织，并且征收活动历时时间长、范围广、法律关系复杂，因此有必要通过立法、对政府的征收行为，各方的权利义务等予以规范，从而保证房屋征收与补偿工作依法、有序地进行。所以为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，我国根据《物权法》和《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》，于2011年1月19日制定并通过了《国有土地上房屋与征收补偿条例》，并自实行之日，《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。《国有土地上房屋与征收补偿条例》关系到群众切身利益，关系到工业化、城镇化进程，关系到现代化建设全局，是处理国有土地上房屋拆迁最重要、最直接的法律依据。

《国有土地上房屋与征收补偿条例》主要内容包括以下几个方面：

1）明确政府是房屋征收与补偿的唯一主体

这是与《城市房屋拆迁管理条例》最大的不同之处，按照原规定，建设单位是拆迁人，这是由当时历史条件决定的。《拆迁条例》将拆迁设置成行政许可的方式，给拆迁人颁发拆迁许可证，获批后由开发商实施拆迁。而成为拆迁主体的开发商，为了追求利润，往往尽可能压缩拆迁补偿标准，并把拆迁负担转嫁到房价里，这样容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾激化。同时拆迁补偿协议一旦无法达成，政府可以做出有利于拆迁人的拆迁裁决，而政府却不承担责任，由此导致的拆迁矛盾愈演愈烈。

而本条例将拆迁许可证的方式废除，所有国有土地上房屋征收行为都变为政府行为，政府对此负责。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，并对其行为负责监督以及行为后果承担法律责任，而房屋征收实施单位不得以营利为目的。同时禁止建设单位参与搬迁活动，任何单位和个人都不得采取暴力、威胁或者中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。(www.xing528.com)

2）征收过程程序化，强调以人为本

征收程序是规范政府征收行为，维护被征收人合法权益，促使政府做好群众工作的重要保障，应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。本条例提高了对征收补偿方案的公众参与程度，征收补偿方案应征求公众意见，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，应当组织听证会并修改方案，“修改方案”被列入条例，是对被征收人权益的尊重，也是突破。本着保证房屋被征收群众居住条件有所改善、生活水平不降低的原则，政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估，而房地产价格评估机构也由被征收人协商选定，确定房屋征收后应当先补偿、后搬迁，即作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁，同时取消行政强制拆迁。这些规定都极大地维护了被征收人的权益，真正体现了以人为本的重要思想。

3）明确公众利益的范围以及征收补偿标准

市、县级人民政府作出房屋征收决定，必须以保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要为前提，并以列举的方式对公共利益进行了界定，明确其具体范围。而对于被征收房屋价值的补偿，则明确规定不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，以市场价格作为补偿标准，使得被征收人的基本利益得到保障。这不仅包括对房屋的补偿，也包括对土地使用权的补偿。这就大体上可以确保被征收人的居住条件有所改善、生活水平不下降。