房地产开发经营管理制度的优化方案

房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，住房和城乡建设部于1998年7月20日公布并施行了《城市房地产开发经营管理条例》，2011年1月8日对其进行了修订。房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

1）房地产开发项目的确定

按照《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发项目的确定必须满足以下两个原则：

（1）应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

（2）应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

2）房地产开发用地的取得

房地产开发用地应当以出让方式取得，但是法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。

（1）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；

（2）城市规划设计条件；

（3）基础设施和公共设施的建设要求；

（4）基础设施建成后的产权界定；

（5）项目拆迁补偿、安置要求。

3）房地产开发项目的开发建设

房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力、政府的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

《城市房地产开发经营管理条例》中对于房地产开发项目的开发建设中的一些问题作出了明确的规定：

（1）资本金制度

房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。

（2）各方责任

房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量，安全标准，建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。(www.xing528.com)

房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

（3）项目手册制度

房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。

房地产开发项目实行项目手册制度是政府行政管理部门对房地产开发企业是否按照有关法律、法规规定，是否按照合同的约定进行开发建设而建立的一项动态管理制度。其目的主要是为了在项目实施过程中对房地产开发企业的开发活动进行监控、保护消费者的合法权益。

4）房地产开发项目的交付

房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

（1）竣工验收

房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

（2）住宅小区的综合验收

住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照下列要求进行综合验收，实行分期开发的，可以分期验收。

①城市规划要求小区设计条件的落实情况；

②城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

③单项工程的工程质量验收情况；

④拆迁安置方案的落实情况；

⑤物业管理的落实情况。

（3）备案

房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。