土地使用权提前终止策略优化

一般情况下，在土地使用权出让合同规定的使用期限内，土地使用权受让人可以依据法律和出让合同的规定充分行使使用权，土地所有者不得随意收回土地使用权，这是一个普遍的原则。为此，《国有土地出让和转让条例》作了明确规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权不得提前收回。”但在特殊情况下，国家亦可根据公共利益的需要，依法定程序收回土地使用权。《国有土地出让和转让条例》第四十二条在规定不提前收回的同时，又规定：“在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。”

国家因公共利益需要提前收回土地使用权，一般要经过较严格的程序。《国有土地出让和转让条例》对此未作具体规定，但在一些地方关于出让、转让的规定，一般情况下，土地所有者代表或者政府土地管理部门即可直接做出提前收回土地使用权的决定，但必须向土地使用权受让人说明提前收回的理由，并在收回土地使用权日期前六个月将拟收回的地块的坐落、地块四至范围、收回日期、土地新用途等通知土地使用权受让人，同时在将收回土地使用权所涉及的范围内公告，以晓民众。

提前终止土地使用权，地上建筑物和其他附着物一并收归国有，除土地使用权出让合同规定必须拆除的技术设备等以外，土地使用权受让人不得损坏一切地上建筑物及其他附着物和其他非通用性建筑物，并免除土地使用权出让合同规定的拆除和清理的义务。(www.xing528.com)

对提前收回土地使用权的，立法规定由国家根据土地使用的年限和开发、利用土地的实际情况以及地上建筑物和其他附着物的现存价值等情况，给土地使用权受让人以合理补偿。

各地关于出让、转让的规定中普遍规定对提前收回土地使用权的补偿有争议的，双方当事人可以向人民法院起诉。但诉讼期间不停止公告期限实施收回行为，收回行为的实施不影响补偿额的最后确定。