土地使用权终止的意义及优化

土地使用权的终止是指国有土地使用权出让合同规定的使用期限届满而国家收回土地使用权，或者在土地使用权期满前国家因社会公共利益需要提前收回土地使用权。《国有土地出让和转让条例》第三十九条对此做了明确规定。各地有关出让、转让的规定也对土地使用权的终止做了类似规定。除此之外，土地使用权也可以由于其他原因而被国家强制收回。

土地使用权终止的发生根源主要在于下述三个方面：

（1）土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用期限届满而终止，即当土地使用权出让合同规定的土地使用期限届满时，土地所有者或其代表将依土地使用权出让合同的规定收回土地使用权，土地使用权受让人从此不再拥有该土地使用权。由于土地使用权的出让是在不改变土地所有者前提下的有限期的使用权，而使用期限届满之日起土地使用权受让人理应返还给土地所有者。这是土地为国家所有的最终体现——所有者的权利。这是土地使用权终止的最主要原因。

（2）土地使用权期满前，国家因社会公共利益的需要而提前收回土地使用权。在一般情况下，土地所有者应严格按照土地使用权出让合同的规定由土地使用权受让人在出让合同规定的使用期限内充分行使使用权，直至合同规定的土地使用权期限届满。因此，中央和地方的有关出让和转让的立法均规定土地使用权出让期未满的土地使用权不得收回。但也不能排除在特殊情况下，土地所有者为维护公共利益的需要而提前收回土地使用权。(www.xing528.com)

（3）因土地灭失而导致使用人实际不再享有土地使用权。但土地灭失不同于一般物品的灭失，它的灭失并不失去原土地在地球表面上所占的位置。土地的灭失主要是指由于非人力和自然力量原因造成原土地性质的彻底改变或原土地面貌的彻底改变，如因地震而使原土地变成湖泊或河流等。由于土地灭失已经完全改变了原土地的社会意义，丧失了原使用的性质，因而国家应据此而收回土地使用权，对原土地所占空间根据实际存在意义做出新的设计和安排。

由于土地使用权受让人严重违反城市规划或土地使用权出让合同规定而被国家强制收回使用权的终止，不同于上述三种情况的终止。因严重违反城市规划和土地使用权出让合同而终止的，是一种对土地使用者的行政处罚措施。《国有土地出让和转让条例》第十七条第二款规定：“未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。”各地有关出让、转让的规定也大多数明确了此项行政责任。