与土地使用权转让一样，土地使用权出租除必须符合一定的条件外，还必须符合一定的程序。由于土地使用权出租是在出租人继续保持与土地所有者或其代表所订立的出让合同关系基础上将土地使用权让予承租方的行为，因而在程序上亦不同于出让合同所确定的全部权利和义务关系都转移给新的土地使用权受让人的转让行为，因而出租程序较为简单。
一般来说，出租程序主要包括两个阶段：签约和登记。
1）签约
《国有土地出让和转让条例》第二十九条规定：“土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。”
土地使用权出租合同是指土地使用人（出租人）将土地使用权随同地上建筑物和其他附着物一并交给他人（承租人）使用，承租人向出租人支付租金，并在租赁关系终止时返还所租土地使用权的协议。
（1）出租合同主要内容
①出租土地的位置、面积、四至范围，一般称为土地使用权出租的标的。
②租期，即土地使用期限。这个期限不得超过出让合同规定的出让期限减去出让合同生效后有关土地使用权受让人已经使用年限的余额。地上建筑物和其他附着物的出租期限与土地使用期限相同。
③建设（或建筑）条件。建设条件是出让合同的转移条款，即出租合同的建设条件必须符合出让合同规定的建设条件和土地使用规划。如需改变，只能按照土地使用权出让的有关规定，由出租人向土地所有者或其代表提出申请。出租合同无权改变出让合同规定的建设条件和土地使用规划。
（2）出租人的权利和义务
出租人享有以下权利：
①收取租金。这是出租人获取土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的收益，是出租方最主要的权利。
②监督承租人合理使用租赁物。
出租人应当承担以下义务：
①交付土地和地上建筑物、其他附着物及保持义务。出租人应按照合同规定的时间和标准，将出租的财产交付承租人使用，并在租赁关系存续中，保持其处于合理使用的状态。所谓交付，对不动产来说，即转移占有。(www.xing528.com)
②修缮义务。出租人在租赁关系存续期间，为使承租人正常使用标的物，要对租赁财产进行必要的修缮，从租金中扣除修缮费用，或请求解除合同。
③除去妨害义务。当承租人的正常使用受到妨害或妨害的危险时，不论是由于出租人还是由于第三人的原因所致，出租人均有除去或防止妨害的义务。
此外，如果承租人在订立合同时提供了担保物，出租人则负有妥善保管担保物并在合同期满时将担保物返还承租人的义务。
（3）承租人的权利和义务
承租人享有以下权利：
①按照合同规定使用土地和适宜于使用的地上建筑物及其他附着物。
②合同期满后取得提供的担保物。
承租人应当承担以下义务：
①支付租金的义务。租金是承租人按照规定有偿使用租赁物所支付的代价，支付租金是承租人最主要的义务。承租人应当按照合同规定的时间、地点、数额交付租金。
②合理使用租赁物义务。承租人对租赁物使用应当符合出让合同中对土地用途开发建设要求的规定，不得擅自改变租赁物的用途。另外，非经出租人同意，承租人不得擅自转让、转租所租赁的土地使用权及地上建筑物，不得擅自拆毁、改装租赁物。
③保管义务。承租人应注意保管租赁物。承租人违反保管义务致租赁物受到损坏的应负损坏赔偿责任。
④返还租赁标的物的义务。承租人在租赁关系终止后，应返还土地使用权及地上建筑物、其他附着物。所谓返还，亦即转移占有。逾期不返还的，承租人应交纳延期租金，给出租人造成损失的，承租人还应进行赔偿。
2）登记
登记即由出租人分别向土地管理部门和房产管理部门办理土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租登记的行为，不经登记的出租行为无法律效力。《国有土地出让和转让条例》第三十一条规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当按照规定办理登记。”
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