土地使用权出租的意义及优化措施

土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

从法律关系上来看，土地使用权的转让和土地使用权的出租有不同的性质。土地使用权的转让是权利的让与，意味着将土地使用权买断，土地使用人（即转让人）与国有土地所有者或者其他代表所确定的在土地上的权利和义务完全转移给新的土地使用权受让人，即转让是一次性终结行为；而土地使用权出租则是出租人在保持自己对土地使用权的前提下，把自己具有使用权的土地租赁给他人使用，并收取租金。而相对土地所有者来讲，出租人需继续履行出让合同规定的义务。《国有土地出让和转让条例》第三十条规定：“土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权的出让合同。”出租人和承租人的关系在不违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的前提下，由双方通过订立租赁合同加以确定。因此，出租是一种继续性行为，在整个租赁期内，当事人双方继续存在权利和义务的关系。

土地使用权出租和土地使用权出让也具有不同性质。土地使用权出让是土地所有者将土地使用权有限期地让给受让人，因此，在出让关系中，在主体上出让人是土地所有人——国家或其代表；出租是土地使用权受让人将土地使用权有限期地让与承租人，因此，在出租关系中，在主体上出租人是通过出让或者转让而取得土地使用权的土地使用权受让人。

根据以上认识，我国的立法中明确了出租不同于出让和转让，是一种独立的地产经营行为，从而对土地使用权的出租做了专门规定。

土地使用权出租的标的具有复杂性，即不仅包括土地使用权，还包括土地上的建筑物及其他附着物。出租人出租土地使用权的同时，也将该土地的建筑物和其他附着物出租给承租人使用了。因而实际上在土地使用权出租中存在两种租赁关系：一种是土地使用权的出租，在这一租赁关系中，出租人作为土地的使用者将土地使用权交给承租人；另一种是建筑物及其他附着物的出租，在这一租赁关系中，出租人是作为建筑物及其他附着物的所有者，将建筑物及其他附着物交给承租人使用。(https://www.xing528.com)

土地使用权同地上建筑物及其他附着物同时出租，体现了房产、地产一致的原则，是由房地不可分割所决定的。房屋是盖在地上的，没有土地作为基础，房屋就成了空中楼阁。享有房屋的使用权，就必然享有土地的使用权。这就决定了在土地使用权出租时要贯彻房地产一致的原则，在出租土地使用权的同时一并出租地上建筑物及其他附着物。

土地使用权出租，承租人以支付租金为代价取得了对土地及其地上建筑物、其他附着物的使用的权利。出租人应该按照合同规定的时间和标准，将出租的土地使用权及其地上建筑物、其他附着物交给承租方使用。由此，承租方取得土地使用权，其内容只是对土地的占有、使用，而不包括对土地一定程度的处分，即不能将土地再交给别人使用。承租人取得的仅是按照土地及其地上建筑物、其他附着物的本来用途而使用的权利，不能将承租权转让或转租。这与土地使用权出让中受让人取得的以对土地的使用、转让、出租、抵押等为内容的具有独立意义的土地使用权有很大不同。

土地使用权出租是将土地使用权有限期地租给别人使用，租期届满后可以收回该使用权。出租行为并没有使出租人完全丧失土地使用权。出租人作为受让人同国家订立的出让合同的权利义务并没有转移给承租人，出租人同国家的权利义务关系不变，仍需履行出让合同规定的权利和义务。