土地使用权转让的条件及优化方法

国家容许土地使用权转让，但为防范“炒卖地皮”现象的发生及限制土地投机，我国的立法对土地使用权转让规定了附加条件作为限制。这是因为作为土地所有者，就要关注土地带来的其他收益，国家对土地使用权的转让自然要做出一些限制，于国家无益的，就不容许转让；作为土地资源的管理者，就要考虑土地的社会效益，考虑土地的利用结构，使之尽可能地符合社会发展需要，符合全民利益。从这几点来看，国家不容许土地使用权无条件转让，也是必然的。

实行土地使用权转让制度的目的就是提高土地利用率，发挥土地最佳效益。国家只有对土地使用权实行有条件转让，才能保证土地的合理、充分利用，才能实现土地的合理配置和优化，发挥土地的最佳效益。如果容许土地使用权实行自由转让，一些土地使用者就会利用国家经济发展的契机，大搞土地投机，炒卖地皮，牟取暴利。这不仅会扰乱土地市场，而且会对土地开发、利用带来消极影响。

土地使用权转让的条件概括起来，主要有：

1）必须是出让的土地使用权才能进行转让

通过出让方式取得的土地使用权是一种具有独立意义的“物权性使用权”，它包括了所有权中一定程度的占有、使用、收益和处分权能。这些权能又表现为在出让期届满之前，对土地拥有使用、转让、出租和抵押的权利。相反，划拨土地使用权是无偿、无限期取得，是一种“债权性使用权”，原则上不容许转让、出租、抵押，但通过划拨取得土地使用权的公司、企业、其他经济组织和个人，在与土地管理部门签订土地出让合同并补交出让金后，可以进行转让、出租、抵押。具备这样的条件，实际上原来划拨的土地使用权已经变为出让的土地使用权，具有物权性质。(www.xing528.com)

2）必须依照土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地进行投资、开发、利用

这里的期限不是指土地使用权出让期限，而是指使土地达到出让合同规定的开发、利用状态所需的时间，也就是说土地使用者必须在规定的期限内在该地块投资多少或将该地块开发成为什么规模。规定一定的期限，其目的在于保证土地的投资速度，以便与整个城市建设发展规划和经济发展要求相协调，并且加快对土地的开发利用。所谓的条件，是多种要求的综合：其一，一般的出让合同都规定出让地块的用途，土地使用者不得擅自改变用途，否则，土地使用权不得转让，还必须限期纠正；其二，建筑物的占地面积，出让合同中一般也有规定，土地使用者既不得越界建筑，也不应当缩小建筑物的占地面积；其三，建筑物的高度和层次，出让合同中一般规定建筑物不得超过一定高度，不得超过多少层，目的是与城市规划相协调；其四，建筑物的配套设施也可因出让合同的规定而成为土地使用权转让的条件；其五，转让土地使用权所需达到的投资额度。此外，还有的出让合同明确规定出让地块可供建造的建筑物的遮阳比、容积率等。土地使用者如果违反出让合同中的任何一个转让条件，均不得转让土地使用权。

3）土地使用权转让必须办理过户登记

过户登记是依法取得土地使用权或地上建筑物、附着物所有权的受让人凭有效土地使用权转让合同及其他合法文件到法定机关办理土地使用权或地上建筑物、其他附着物所有权变更登记手续，依法确定土地使用权或地上建筑物、其他附着物所有权的行为。过户登记有两类，一类是土地使用权过户登记，另一类是房产过户登记。一般来讲，前一类过户登记应由市、县土地管理部门负责办理，后一类过户登记由市、县房产管理部门负责办理。