土地使用权划拨的转让、出租和抵押

1）转让、出租、抵押的定义

（1）划拨土地使用权转让

《划拨土地使用权管理暂行办法》第七条明确规定：“土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为，原拥有土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。”

同时第八条又明确规定：“土地使用权转让的方式包括出售、交换和赠与等。出售是指转让人以土地使用权作为交易条件，取得一定收益的行为，交换是指土地使用者之间互相转移土地使用权的行为，赠与是指转让人将土地使用权无偿转移给受让人的行为。”

在办理土地使用权出让的情况下，所谓划拨使用权转让，实质上不过是一种权利更新，即原有的划拨国有土地使用权的终止和新的出让国有土地使用权的设立。

（2）划拨土地使用权出租

划拨土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为，原拥有土地使用权的一方称为出租人，承租土地使用权的一方称为承租人。

划拨土地使用权出租是出租人将权力租给承租人使用一定年限，出租人并不因此失去土地使用权。这不同于划拨国有土地使用权转让。在转让的情况下，土地使用权人将权利彻底让与受让人，由受让人取代原土地使用权人的地位。

（3）划拨土地使用权抵押

划拨土地使用权抵押，是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为按期清偿债务的担保行为，原拥有土地使用权的一方称为抵押人，抵押债权人称为抵押权人。

《划拨土地使用权管理暂行办法》第十一条还明确规定：“转让、抵押土地使用权，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让、抵押；转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权，其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。出租土地使用权，其地上建筑物、其他附着物使用权随之出租；出租地上建筑物、其他附着物使用权，其使用范围内的土地使用权随之出租。”

设定抵押权时，法律将房屋所有权和土地使用权视为一个整体。也就是说，在设定抵押权时，实行“地随房走”或“房随地走”的原则。以划拨方式取得国有土地使用权，只有在地上有合法的房屋等建筑物或其他附着物时，才能与房屋一起设定抵押权。在划拨国有土地使用权抵押的情况下，一旦发生抵押权实现，即产生同划拨国有土地使用权转让一样的效果。因此，抵押权实现后，原有的划拨国有土地使用权存在着两种可能：①按照国有土地出让程序转变为出让国有土地使用权；②继续保持为划拨国有土地使用权。

2）转让、出租、抵押的范围

1990年5月19日国务院发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（简称第55号令）第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：(www.xing528.com)

（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

（2）领有国有土地使用证；

（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

（4）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。”

1992年3月8日起施行的《划拨土地使用权管理暂行办法》第六条也作了同样的规定。

3）以划拨土地取得土地使用权房地产的转让、出租、抵押

2007年8月30日修改并通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条明确规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”

同时第五十一条还规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款项后，抵押权人方可优先受偿。”第五十六条规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。”

4）划拨土地使用权的收回

1990年5月19日国务院发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（简称第55号令）第四十七条规定：“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况予以补偿。”

1992年3月8日起施行的《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十八条明确规定：“土地使用权出让期届满，土地使用者必须在出让期满之日起十五日内持国有土地使用证和土地使用权出让合同，到原登记机关办理注销出让登记手续。”

同时《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十九条还规定：“土地使用权出让期满后，土地使用者再转让、出租、抵押土地使用权时，须按本办法规定重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，并办理变更土地登记手续。”第三十条规定：“土地使用权出让期间，国家在特殊情况下根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序收回土地使用权，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。”