土地使用权出让的原则及优化措施

为了更好地利用土地，更好地执行第55号令中土地使用权出让的有关规定，应遵循以下三项原则。

1）规划原则

土地使用权的出让是为了最大限度地有效利用国有土地，而国有土地的具体使用涉及城镇的土地使用统一规划管理问题。如果盲目出让土地使用权，必然打乱整个城镇规划，从而导致整个规划失控，直接影响城镇的整个建设规划。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十条规定，土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地规划。《土地管理法》第三条规定，各级人民政府必须贯彻执行珍惜和合理利用土地的方针，全面规划，加强管理……第55号令第九条规定，土地使用权的出让，由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。第十条规定，土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划部门和建设部门、房产管理部门共同拟订方案……

2）严格审批、登记原则(https://www.xing528.com)

出让土地使用权不是任何政府部门都有权代表国家进行，每一块土地使用权的出让必须由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟订方案，按照国家规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。当土地使用者支付了全部土地使用权出让金后，才应按规定办理登记，取得土地使用证，从而取得土地使用权。对土地使用权出让实行严格审批、登记程序，目的是为了便于国家土地管理部门对土地使用者使用土地实行监督、管理。

3）平等、自愿、有偿原则

土地使用权出让是以签订土地使用权出让合同为基础的。根据第55号令第十一条规定，土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。由于土地使用权出让合同不同于一般民事合同，所以这里讲的平等、自愿、有偿原则与民法基本原则中所规定的平等、自愿、有偿有所不同。首先我们来对比平等原则。在民事合同关系中，当事人之间法律地位是完全平等的，而土地使用权出让合同中，双方地位并不完全平等，很明显作为出让方——代表国家的一方占有绝对优势。其次是自愿原则。土地使用权出让具有一定条件，如不符合有关条件要求，就不可能成为土地使用权的受让方，所以这里的自愿是符合条件下的自愿。再次是有偿原则。土地使用权出让的有偿性与民事法律中要求的等价有偿不同。随着我国土地使用权出让市场的开放与完善，其出让中的平等、自愿、有偿原则将日趋接近民法中所要求的平等、自愿、有偿原则。