城镇国有土地使用权出让的法律意义及优化建议

根据1990年5月19日国务院发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（简称第55号令）第八条规定，土地使用权出让是国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。具体来讲它具有以下法律特征：

1）从主体来看

土地使用权的出让方是土地所有者——国家，土地使用权的受让方是中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，法律有特别规定者除外。可见出让方是唯一的，即中华人民共和国。受让方则范围广大，他们可以是中国人，也可以是外国人，可以是自然人，也可以是公司、企业等法人。但是国家是一个抽象的主体，在具体行使权利时，一般是由土地所在地方政府及其下属国家土地管理局作为代表。

2）从内容来看(www.xing528.com)

由土地使用权的出让方出让土地交给受让方使用，而受让方则需支付相应的土地使用权出让金。关于土地使用权的出让，一般理解为土地使用权转让的一种方式。在1988年通过的《宪法》修正案和《土地管理法》修改决定中，将土地使用权转移的行为统称为“转让”，而第55号令沿用了已在全国各地实践中被广泛应用的“土地使用权出让”和“土地使用权转让”提法，并作为并列规定。根据第55号令规定，土地使用权出让是国家将土地使用权从土地所有权中分离出来，转移给受让人。而土地使用权的转让则是指受让人取得土地使用权再转移给新的受让人，转让双方的法律地位平等，全过程可以用下式表示。

3）从客体来看

土地使用权出让的是国有土地，主要是指市、县、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地。对于集体土地，《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条作了明确规定，城市规划区内的集体所有土地，经依法征用转为国有土地后，该国有土地使用权方可有偿出让和转让。