曹杨地区：城市化的滞后与治安问题

被赋予遗产保护“纪念地”的同时，曹杨新村却面临着难以言说的尴尬。这首先体现在与周边地区相比新村发展的滞后。早期的曹杨新村虽然远离市中心，但经过五十多年的发展，一村周边形成由五十几个新村共同构成的曹杨地区，它也是普陀区人口最密集、最具活力的城市化地区之一：这里出现了普陀区第一幢高层住宅楼（兰花大楼），第一家涉外宾馆饭店，第一个大卖场（曹杨商城）和文化馆。2000年以后，四条地铁线（3号、4号、11号、13号线）在此设站；餐饮、住宿、娱乐、文教、运动等设施一应俱全—便捷的公共交通和商业活力吸引了不少区外和外省务工人员来此定居。比市区里弄街区稍晚，曹杨从1990年代末开始也进入新一轮的地区再开发—1950年代的“两万户”住宅（曹杨二～五村等）全部拆除重建，高层商品房小区取而代之，整个地区形成“马赛克式”的城市肌理，三类差异化社区同时存在：第一类是1950年代建成的工人新村，如曹杨一村、七村。它们大多是2～3层的老旧公房，房型为一室户或一室半，户均面积大约12～16平方米，厨卫由3～5户合用。第二类是1980年代以后建成的新公房。5～6层高，房型为一室一厅或二室一厅，户均面积50～60平方米，部分厨卫独用。第三类是1990年代地区再开发过程中新建的高层公寓。这些公寓楼普遍在20层以上，房型为三室一厅或三室两厅，户均面积在90～120平方米，厨卫独用（图7-2）。

三类小区的差异不仅体现在外观和内部房型，还体现在房屋价格。根据2010年曹杨地区房屋中介的统计，前两类小区的房屋售价为25 000～30 000元/平方米，第三类为35 000～40 000元/平方米。租金价格的差异更为明显：老公房为1000元/月，新公房为2000～2500元/月，而高层公寓为4000元/月。

图7-2　曹杨地区三类不同年代居住小区分布(www.xing528.com)

来源：翟丽王芝绘制

更大的差异还体现在三类小区的社区品质以及居民的生活方式。高层公寓属于商品房，除了有居委会，业主们还成立了业委会，并聘请物业公司对社区进行专业化管理。规模较大的公寓小区还设有围墙和24小时门禁，内部布置有公共绿地、花园、会所、地下车库，甚至网球场和游泳馆。而老式工人新村属于公房性质，尽管大多数工厂企业已经倒闭，但下岗职工们并没有经济条件向企业购买房屋产权，他们与租住于此的外来务工人员一样，至今保持着“租客”身份。没有业委会的新村也因此由居委会继续实施管理。小区内没有明确的公共绿地和活动场地，更不用说车库、会所和运动场地。由于缺乏门禁，小区内部常有各类流动摊贩占道叫卖，盗窃等治安案件也时有发生。曹杨一村居民都认为，过去是条件好的工人才能住新村，现在是条件好的居民离开新村，条件一般的居民都在想着怎么能尽早地搬出新村。即使把曹杨列为遗产保护的对象，也无法扭转这种发展的相对滞后。

2008年，普陀区推行物业公司全覆盖计划，要求区内所有小区必须配物业，并规定社区治理的任务分工：民政、文教、计生、调解等工作由居委会负责；卫生、治安、区内各类设施的建设、维修和保养则由物业公司承担。然而，由于老式新村居民无力缴纳管理费，最终未能落实物业公司，曹杨一村等一批条件欠佳的工人新村只能由居委会代管其日常维护。为了避免居委会内部政策不统一，街道办事处按照“条件接近的小区尽量集中管理”的原则，重新划分居委会管辖范围，成立专门管理一村的居委会。这种划分管理区的办法体现了街道对老旧新村的重视，但也进一步加剧了新村与外围商品房小区的差异和区隔。