土地与住房制度改革改变了城市住房的生产方式，开发商成为投资和建造住房的主体。为满足市场的不同需求，出现了多种类型的住宅产品（公寓、别墅、SOHO等）。1950年代以来逐渐消失的房地产市场又再次回到上海。房地产市场的复苏对1990年代末以来的上海城市发展影响深远。首先，地方政府通过土地有偿转让获得可观的财政收入，为上海基础设施的加速建设（如地铁、机场和高架道路）提供了财政支持；其次，私人投资的引入，大大加快了城市住房建设，上海市民的居住拥挤状况也得到一定的缓解：人均居住面积从1998年的9.7平方米上升到2010年的17.5平方米，非成套住宅的比例从2000年的30%下降到2010年的4.2%。[6]
然而，房地产市场的繁荣也带来诸多问题。首先，超额利润引发房地产投机，房价上涨速度惊人。全市平均房价从2000年的3326元/平方米上升到2005年的7054元/平方米，再到2010年的14 213元/平方米，十年上涨327%。[7]中心城区的情况更为明显，以普陀区为例，一套多层新工房从2000年的5000元/平方米上涨到2010年的40 000元/平方米，十年上涨700%！考虑到退休和下岗工人的工资水平以及不断增加的教育和医疗支出，购房对于新村工人家庭来说无疑是沉重的负担。其次，房地产的快速发展，改变了政府对住房性质的认识。如果说在改革初期，政府、学界和民众对于住房是“福利”还是“商品”仍存在争议，经历了一段房地产的快速发展、隐藏的土地价值被完全释放之后，答案是不言而喻的：住房不仅是商品，而且是稀缺商品。甚至有学者认为，正是“住房福利论”长期影响了上海土地资源的优化配置。在新一轮的改革中，单位的退出以及政府的住房观从“福利”转向“商品”，导致国家在住房供给市场的缺位，公共住房（保障性住房）建设逐渐萎缩，中低收入家庭获得住房的渠道被阻断。虽然从2008年开始，国家对房地产过热现象给予降温[8]，上海也提出了“两个1000万工程”（1000万平方米的配套商品房、1000万平方米中低价房），但实施情况并不顺利，保障房系统发挥作用仍需时日。[9](www.xing528.com)
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