1949年，上海开始逐步对住房市场进行改造。首先是对战后敌产进行接收。人民政府接管了日本占领者和国民党政权在上海的5800余处房产，以及逃离上海的旧官僚和资本家的9000余幢私人房产。同时宣布不承认外国人在中国的土地所有权，对租界765万平方米的外国人房产采取征用、转让、回收等方式全部收归国有—这些被国有化的房产构成了最初的上海公房体系。[5]然而，战后上海住房的主体是市民私房。即使经过6年的初步改造，到1955年上海市区仍有私人房产2751万平方米，占住房总量60%以上，这还不算城市边缘的简棚私房—这意味着政府可支配的公房不到住房总量的三分之一。有限的公房无法满足政府庞大的行政和军事用房，各机构常常因为办公场所的租用发生矛盾。调查显示，当时城市私人住房中有70%用来出租，即大部分住宅非业主自住，而是以租赁形式进入房产市场[6]—在人民政府看来，房屋租赁也属于一种剥削现象。因此，在度过了短暂的经济恢复期（1949―1951年）和肃反运动（1952―1955年）之后，政府决定对上海的房地产展开进一步的社会主义改造。
1956年起对私营房产的社会主义改造分企业和个人两个阶段。第一阶段是1956―1958年间对私营房地产企业的改造（公私合营），第二阶段是1958年后对私人房产的改造（国家经租）。
（1）公私合营（1956—1958年）。对于企业房产，具体做法是对经营房产面积大于1000平方米的房地产企业（约1450家），由政府出资对其所有权进行收购。[7]被收购的房地产企业可以继续从事房产业务，职员也可以留下继续工作，但企业利润全部归国家所有。职员和企业主的工资由政府支付，政府还从每年利润中拿出一定的提成分给各企业主。一年后，政府将这些零散的房地产公司合并成为“上海房地产公司”，并在各行政区建立区业务所，1958年后改名为市、区房管局，成为统管全市房屋的国营单位。
（2）国家经租（1958年以后）。对于私人房产，政府首先区分“自住”和“出租”两种用房性质。社会主义改造主要针对在房地产市场流通的“出租房”。改造规定：“出租房面积超过150平方米的私人业主，须将房屋出租权交予国家，由政府房管部门统一修理、统一租金标准、统一房屋使用、统一租赁（“四统一”），国家再把租金的20%～40%还给原房屋业主”—这实质上是对私人房产的有偿征用（国家经租）。这一改造有三个目的：一是政府通过控制城市私房的租赁权来满足战后办公用房的短缺；二是政府希望通过对私房的统一管理来解决战后私人房屋不断破损而无人修缮的状况；[8]第三，私房出租权上交国家，意味着房东与房客分离，自由议价的房地产市场逐渐式微，政府成为租赁价格的唯一制定者，住房也成为社会主义计划经济体制的重要组成部分。1966年“文革”以后，政府不再返还20%～40%的租金给业主，出现了“所有权归业主，但出租房由国家免费征用”的现象。1970年代，在激进的国有化政策下，政府甚至强迫业主将自住私房（非出租部分）上交政府[9]—私房所有权也开始受到限制。经过一系列的社会主义改造，政府成为城市住房的唯一供给方，由单位和房管局（所）统一分配和管理，城市公房体系进一步加强。(www.xing528.com)
表2-1 上海城市私有房屋的变化情况（1950―1978年）
来源：《上海房地产志》编纂委员会，1999：198-201
表2-1显示，1949年上海房屋产权的私有程度很高：97.2%的城市房屋和96.6%的住宅属私人所有。在社会主义改造的第一阶段（1949―1955年），在房屋总量基本稳定的情况下，私营面积比例下降37.1%，而私人住宅面积只下降10.6%，可见这一时期的改造主要是针对工业、商业和办公类的私营房产。从第二阶段（1956―1958年）开始，政府加大对私人住宅的国有化改造的力度，三年中全市私房面积比例下降33.5%，而私宅面积下降54%。通过第二次改造，上海公有住房比例第一次全面超过私房，成为城市住房的主体。到1978年，有3580万平方米的私房（其中包括1322万平方米的私人住宅）转变为公房，公房比例达到历史最高（88.8%）。
免责声明：以上内容源自网络，版权归原作者所有，如有侵犯您的原创版权请告知，我们将尽快删除相关内容。
