自1845年《上海租地章程》签订以来，英、美、法等列强在上海先后获得了租界开发的权利。1853年小刀会起义和19世纪60年代初的太平天国运动，使得大量江南地主和富商涌入上海租界寻求庇护。[1]人多地少造成租界地价的飙升，面对丰厚利润，租界当局单方面修改了《上海租地章程》，取消了“不租华人”“每户用地不超过10亩”“不得进行土地投机”等限制，将租房权交给租住两方，自由议价和买卖，租界的范围也不断扩大。到20世纪20―30年代，中外商人纷纷进入房地产业进行土地投机，租界人口、地价和房价的增长都达到顶峰。[2]中国近代的房地产业开始在上海租界生发，华洋杂居的居住格局也逐渐形成。
房地产业与中国传统商业不同，其投资大、周期长、涉及行业众多，需要现代金融、保险、建造等行业的支持。这一时期的上海出现了专业的房地产、中介和建造公司，并形成了多种经营模式。
（1）土地使用权买卖。根据1845年的《上海租地章程》，租界土地的承租人必须是外国人。因此，不少在沪外商利用对租界土地的永租特权进行房地产买卖：他们申请到土地承租凭证（道契）后，可以一次性高价卖给中国开发商，也可以以代理人身份长期收取代理费。即使在中国政局不稳的时期（19世纪中叶到1930年代），外国商人对租界土地承租权的垄断始终不变。这种代表外国人特权的土地承租凭证逐渐成为上海房地产市场信誉最高、流通性最强、最具价值的商品。[3]
（2）华商租地建房。从事房地产的中国商人一般向租界地主租地建房。租地主要有三种形式：①不定租期，首付一笔租金（10～20年），之后每5～10年随地价上涨再加租金；②规定租金和租期，到期拆屋还地；③规定租金和租期，到期连地带屋一同无条件还给地主。虽然租界地价上涨快，但租房价格提高的更快，即使是条件最苛刻的第三种形式，仍有大量商人愿意承租。因为就当时的价格来看，土地20年的租金和建造费用大约相当于5～10年房屋租金，即使最后土地和房屋全部还给地主，仍剩下10～15年的租金可为利润[4]—足见20世纪20―30年代上海房地产市场的热度。(www.xing528.com)
（3）金融与中介机构的支撑。房产交易量的增加刺激了银行、证券和租赁等金融机构的产生。外国房产商主要通过外国驻华银行贷款（1930年前上海14家银行中13家是外资银行），而华商主要通过钱庄贷款。与此同时，在地主、房产商、银行、建造商和租客之间也形成了各类中介公司：有买卖道契的中介（尽管这是禁止的），有利用语言和法律优势代理中国官员和富商经营租界地产的外国中介，还有的大量的房屋租赁公司和数目众多的“二房东”等。
（4）参与房地产的建造公司。为适合商业开发，租界土地是按照分块批租的方式，分成小块出租。每块土地约2～4公顷，地块内部四面通马路，内住外商，呈棋盘格局。不少建筑公司虽然没有土地和资金，但他们通过“期房”来经营房地产。所谓“期房”是指建造公司先登广告召租客，租客缴纳一笔费用作为未来10～20年房租，建筑公司再利用这笔钱租地建屋。一般1～2年内建成。这样租客省去找房之苦，价格也相对便宜，建造公司也可做无本生意。
尽管受到战争的影响，上海（特别是租界地区）的房地产业出现过短暂的停滞甚至衰败，但总的来说，1949年以前的上海已经建立了相对完善的金融和信贷体系，形成了具有现代意义的房地产市场。
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