售后包租的界定与风险分析

在我国，“售后包租”这一名词最早来源于2001年建设部《商品房销售管理办法》，《商品房销售管理办法》第11条第2款规定，“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。同时，根据《商品房销售管理办法》第45条第2款的规定：“本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。”

售后包租这种房地产销售模式自20世纪六七十年代起盛行于美国、日本等西方国家，20世纪90年代初传入我国。由于此种销售模式一般适用于商业地产，因此具有较高的收益。从开发商角度看，开发商能够在较短时间内实现资金回笼；从投资者角度看，投资者往往能够低于市场均价购买到相应的商业地产，且售后投资全程由开发商或其指定的第三方公司管理运营，投资者只用坐收稳定的返租回报，故售后包租实受开发商和投资者的青睐和追捧。实践中，售后包租主要是针对商铺的，故此种销售模式在经济发达地区，被采用的频率较高。(www.xing528.com)

当下，尽管售后包租能够取得较好的销售效果，但是该销售模式往往伴随着诸多风险。一方面，该销售模式往往伴随开发商暗中提价，项目经营不善导致预期收益落空，或是开发商资金断裂导致项目烂尾，或者商业地产被抵押，导致商品房到期无法办理产权的巨大风险；另一方面，“包租”使得开发商的“销售”具有了变相吸收公众存款的性质，而购房人的“购买”也相应成了变相的存款行为。[3]根据最高人民法院2010年颁布的《关于审理非法集资案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的规定，符合该解释第1条的条件，且不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，以非法吸收公众存款罪定罪处罚。一旦被认定为非法集资犯罪，投资群众的收益无法保障，继而在开发商及运营方履约不能的情况下，极易引发群体性纠纷，严重影响正常的社会秩序。