农村土地承包合同的签订和管理

（一）概述

农村土地承包合同是指农村集体经济组织的成员或农村集体经济组织以外的人与其集体经济组织之间签订的承包农村土地，并交付一定收益的协议。它具有如下法律特征^[3]：

一是主体具有特定性。农村土地承包合同的发包人只能是农村集体经济组织，包括村内各农村集体经济组织或者村民小组、村经济组织或者村民委员会、乡（镇）农村集体经济组织等。

二是客体的特殊性。农村土地承包合同的客体是集体所有或国家所有依法由集体使用的农村土地的使用权。

三是期限具有长期性。农村土地承包合同的客体为农村土地，而土地的生产、开发周期都很长，所以农村土地承包合同的期限一般也较长。

四是承包人依法取得的承包经营权受法律保护。《农村土地承包法》对承包地的取得、交回、调整、补偿、合同的权利义务等内容作了专门规定，不能因合同其他因素的改变而改变。

五是形式的特定性。《农村土地承包法》明确规定发包方应当与承包方签订书面合同，因此，农村土地承包合同在形式上具有特定性。

农村土地承包合同按照不同的标准可以区分为不同类别：

1．按照承包方的主体资格的不同，可以区分为发包方与本集体经济组织成员订立的承包合同和与本集体经济组织成员以外人员订立的承包合同两种。

2．按照承包土地种类的不同，农村土地承包合同可以区分为耕地承包、草地承包、林地承包。这种分类的意义在于：不同种类的土地，法定的承包期限长短不一。按照《农村土地承包法》第20条的规定，耕地的承包期限为30年，草地的承包期限为30—50年，林地的承包期限为30—70年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

（二）农村土地承包合同的订立

1．农村土地承包合同订立的原则

（1）平等行使承包权的原则。按照我国《宪法》《土地管理法》《农业法》以及其他有关法律的规定，农村集体经济组成员对本集体经济组织的财产享有平等的承包权。

（2）民主协商、公平合理的原则。发包过程中要充分听取承包方对承包方案的意见和建议，承包方案要努力做到公平合理，不同承包阶段同等质量、面积的土地承包指标要具有相对稳定性，同一轮土地承包的各个不同地块之间承包指标的确定，都要考虑到承包人之间获益上的公平合理性。

（3）承包方案必须经过大多数集体成员讨论同意的原则。《农村土地承包法》第18条规定，承包方案应当经过本集体经济组织村民会议2／3以上成员同意，或者经2／3以上村民代表同意，方可通过。对于集体重大事务的决策，必须实行民主决策。各集体经济组织成员有权参加村民大会或者推举村民代表组成村民代表大会，行使村级事务管理。

2．农村土地承包合同订立的程序

农村土地承包事关广大村民的切身利益，能否做到承包过程的公开、公平和公正，直接关系到广大农民的切身利益，因此，《农村土地承包法》规定了严格的发包程序。根据该法第19条的规定，农村土地承包应当按照下列程序进行：

（1）选举产生承包工作小组。在承包程序启动之时，首先要通过选举的方式产生承包工作小组。承包工作小组不能由村乡（镇）负责人或村支书、村委会主任指定或者自行任命，必须通过选举产生。具体的选举方式，可以由全体村民参加选举，也可以由部分村民提名，村民大会审议通过。村党支部、村委会成员可以作为承包工作小组的候选人，但他们并不是当然的候选人，不具有必然参加承包工作小组的资格。

（2）拟定并公布承包方案。承包工作小组产生以后，要针对特定土地的承包拟定承包方案，并予以公布。承包方案的拟定必须严格依照《农村土地承包法》和其他相关法律法规的规定，不得超出法律规定增加内容。

（3）村民会议讨论通过方案。经过公布的承包方案，承包工作小组应当在适当时间召集村民会议，听取村民对承包方案的意见，在民主的基础上，通过投票表决，如经过2／3以上村民会议成员或者2／3以上村民代表同意，承包方案才产生法律拘束力。否则，没有法律拘束力，不能进入实施。

（4）组织实施承包方案。承包方案通过以后，便受到法律保护，产生法律效力。承包工作小组应当按照方案组织具体落实。属于家庭承包的，应当在全体村民范围内按照承包方案所确立的承包原则、方法和要求将土地承包到户。如属于不宜由家庭承包的四荒地和数量较少的果园、茶园以及养殖水面等，按照《土地承包法》第3条的规定可以采取招标、拍卖、协商的方式确定承包人，但是，在同等条件下，本集体经济组织的成员享有优先承包权。

（5）签订承包合同。确定了具体的承包人以后，承包工作小组应当督促承包人签订承包合同。必须明确，发包方并不是承包工作小组，而是村集体经济组织，承包工作小组只承担有关承包的具体工作。按照《农村土地承包法》的规定，农村土地承包合同应当采用书面形式。发包方应当在合同上签章，同时也须有发包方代表和承包人签字。合同签订后，发包人、承包人和承包合同管理机关各执一份。

3．农村土地承包合同的主要条款

农村土地承包合同一般包括以下条款：

（1）发包方、承包方的名称，发包方负责人和承包方代表的姓名、住所。发包方一般是集体经济组织，签订合同时应当有作为发包人的该集体经济组织的公章，并由集体经济组织负责人签字。承包方是农户的，签订合同时应当由户主作为代表签字，并在合同中表明承包人的住所。(www.xing528.com)

（2）承包土地的基本属性。一般指承包的耕地、山林、荒山、荒滩、水面、山岭、草原、鱼塘等农业基本生产资料。应当写清楚土地的具体位置、坐落、四至或者其他表明土地范围的界线标志。按照《土地管理法》的规定，我国对土地实行分等定级制度。因此，在承包合同中应当写清楚承包土地的质量等级。

（3）承包期限和起止日期。该项是承包人权利的具体行使期间，应当写清楚具体的时间界限，起止日期应当精确到年月日，不能写约数。

（4）承包土地的用途。我国农村土地承包依照是否为本集体经济组织成员而有不同。不同主体所能承包的土地的类别是不一样的，这是土地承包合同的重要内容，应在合同中写清。按照我国土地管理法的规定，我国实行土地用途管制制度，合同中应当写清发包土地的用途，以便发包人通过合同监督承包人是否履行了合同所规定的义务。

（5）发包方与承包方的权利义务。《农村土地承包法》第13条、第14条、第16条、第17条规定了土地承包人的权利义务。这些规定是农村土地承包合同的当然内容，无须当事人协商即具有法律约束力。此外，双方还可以在法律规定的范围内，协商确定当事人认为需要明确的内容。

（6）违约责任。在土地承包合同中，任何一方有违约行为的产生都应承担一定的法律责任，给对方造成损失的，应给予赔偿或者补偿。

案例分析：

村委会私签合同被判无效

案情：2005年10月，双城村委会召开村民代表会议，专门讨论该组果园发包一事。但会议未能就果园承包期限、竞标底价等问题达成一致意见，代表们也未在会议记录上签字。2006年1月初，村委会张贴招标广告，明示将果园发包，并确定发包底价及期限。1月10日村委会又召开村民会议，但发包方案未被村民通过。而村委会于1月底与他人签订了三份承包合同，将果园全部发包。村民不服，集体向法院提出起诉。

判决：县人民法院受理了双城村全体村民状告村民委员会违法与他人签订果树承包合同一案。经过依法审理，村委会与他人签订的三份果树承包合同均被判无效。依法保护了全体村民的合法利益。

评析：法院审理认为，村委会与他人签订果树承包合同，既未在村民代表会议上与村民代表形成一致意见，又未在全体村民会议上通过村委会公告的发包方案，发包程序不合法。根据有关法律规定，该三份果园承包合同均属无效。

（三）农村土地承包合同的变更和解除

1．农村土地承包合同的变更

农村土地承包合同变更的原因主要有以下几个方面：

（1）自然灾害。在土地承包合同有效期间，如果发生了重大的自然灾害，以致严重毁损土地的，法律允许对土地承包合同加以变更。根据《农村土地承包法》第27条规定，承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议2／3以上成员或者2／3以上村民代表同意并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。承包合同约定不得调整的，按照其约定。

（2）林地承包的承包人死亡。按照《土地承包法》第31条规定，林地承包的承包人死亡的，其继承人可以在承包期内继续承包。

（3）特殊林木林地承包期的延长。《农村土地承包法》第20条规定，特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。这主要是考虑到林地投资的回报周期比较长，通常需要二三十年甚至更长。有些特殊林木即使在法定的70年期限内，承包人也难以收回投资收益。如果不区分林木类别一概规定林地的承包期为70年，对承包人不公平。

2．农村土地承包合同的解除

农村土地承包合同的解除原因有以下几个方面：

（1）期限届满。我国法律针对不同的土地用途规定了不同的承包的最长期限，因此，承包期限届满，承包合同解除，由发包方收回土地。

（2）土地灭失。土地承包合同的订立和继续应当以土地的存在为前提，土地是土地承包合同法律关系的客体，如果客体不存在，则法律关系当然消灭。

（3）承包人自愿交回土地。承包人则可以在承包期届满之前，自愿交回所承包的土地。《农村土地承包法》第29条规定，承包期内，承包方可以自愿将承包地交回发包方。承包人自愿交回承包的土地的，承包合同即告解除。

（4）承包人全家迁入设区的市，转为非农业户口。《农村土地承包法》第26条规定，承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。根据该条规定，承包人因为迁入城市会导致合同解除。

（5）国家征收。宪法规定，为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地征收。征收当然不排除已经承包的土地。如果涉及承包的土地的，则承包合同因国家征收而解除。