租赁合同的法律规定分析与优化

《合同法》规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

（1） 租赁合同的法律特征

租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同，也是诺成合同和双务、有偿合同。

在租赁合同中，承租人的目的是取得租赁物的使用收益权，出租人也只转让租赁物的使用收益权，而不转让其所有权；租赁合同终止时，承租人须返还租赁物。 这是租赁合同区别于买卖合同的根本特征。？

租赁合同的成立不以租赁物的交付为要件，当事人只要依法达成协议，合同即告成立。在租赁合同中，双方当事人互享权利、互负义务，一方权利的实现有赖于对方履行约定及法定的义务。 同时，承租人须向出租人支付租金。

（2） 租赁合同的内容和类型

1） 租赁合同的内容

租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

2） 租赁合同的类型

租赁合同根据租赁标的物不同，可分为动产租赁和不动产租赁。 此外，根据是否约定租赁期限，还可分为定期租赁和不定期租赁。

租赁合同可以约定租赁期限，但租赁期限不得超过20 年。 超过20 年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20 年。 租赁期限6 个月以上的，应当采用书面形式。 当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

不定期租赁分为两种情形：①当事人没有约定租赁期限；②定期租赁合同期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

此外，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 对于不能达成补充协议，也不能按照合同有关条款或者交易习惯确定的，视为不定期租赁。 当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

（3） 租赁合同当事人的权利义务

1） 出租人的义务

出租人的主要义务是交付出租物、维修租赁物、权利瑕疵担保、物的瑕疵担保、保证承租人优先购买权和保证共同居住人继续承租。

出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。除当事人另有约定的外，出租人应当履行租赁物的维修义务。 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。 出租人不履行维修义务，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。 因维修租赁物影响承租人使用时，应当相应减少租金或者延长租期。

在租赁期间，出租人应当担保没有第三人对租赁物主张权利。 如果因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。 出租人应当担保租赁物质量完好，不存在影响承租人正常使用的瑕疵。 如果承租人在签订合同时知悉某瑕疵存在，则不应受此约束。 当租赁物危及承租人的安全或者健康时，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。？ 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。 生前共同居住的人不以与承租人是否有继承关系、亲属关系为限。

2） 承租人的义务

承租人的主要义务是支付租金、按照约定使用租赁物、妥善保管租赁物、有关事项通知、返还租赁物和损失赔偿。(www.xing528.com)

承租人应当按照约定的期限支付租金。 对支付期限没有约定或者约定不明确，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 对于不能达成补充协议，也不能按照合同有关条款或者交易习惯确定的，租赁期间不满1 年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1 年以上的，应当在每届满1 年时支付，剩余期间不满1 年的，应当在租赁期间届满时支付。 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。 承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

承租人应当按照约定的方法使用租赁物。 对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 对于不能达成补充协议，也不能按照合同有关条款或者交易习惯确定的，应当按照租赁物的性质使用。 承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

在租赁期间，遇到租赁物需要维修、第三人主张权利及其他涉及租赁物的相关事项，承租人应当及时通知出租人。 租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。 返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。 承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

（4） 租赁合同的其他规定

在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。

因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

（5） 融资租赁合同的法律特征

法律特征如下：

租赁合同中，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。

【案例】

1.背景

江女士将自己所有的一所房屋出租给了张先生，并签订了房屋租赁合同。 该合同中对租期、租金数额、租金缴纳、房屋设施维修以及违约责任等做了约定。 在该房屋的租赁期间，由于江女士办理了出国手续，急需一笔资金，便决定卖掉该房屋。

2.问题

（1) 江女士在房屋出租期间是否可以卖掉该房屋，若张先生想购买该房屋是否可以？

（2) 如果该房屋卖给了第三人，张先生是否可以继续承租？

3.分析

（1) 《合同法》第230 条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此，江女士在房屋租赁期间是可以卖掉该房屋的，但要在出卖之前的合理期限内通知张先生。 如果张先生也提出购买该房屋，在同等价格的情况下，张先生有优先于其他购买人的购买权。

（2) 如果江女士的房屋卖给了第三人，张先生可以继续承租。 《合同法》第229 条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”