买卖合同法律规定优化

（1） 买卖合同的法律特征

在买卖合同中，取得标的物所有权的一方称买受人，转移标的物并取得价款的一方称为出卖人。 买卖合同具有以下法律特征：

1） 买卖合同是一种转移财产所有权的合同；

2） 买卖合同是有偿合；

3） 买卖合同是双务合同；

4） 买卖合同是诺成合同。

（2） 买卖合同当事人的权利义务

1） 出卖人的主要义务：

a.按照合同约定交付标的物的义务

交付的方式可以是：

①现实交付。 标的物由出卖人直接交付给买受人。

②简易交付。 标的物在订立合同之前已为买受人占有，合同生效即视为完成交付。

③占有改定。 买卖双方特别约定，合同生效后标的物仍然由出卖人继续占有，但其所有权已完成法律上的转移。

④指示交付。 合同成立时，标的物为第三人合法占有，买受人取得了返还标的物请求权。

⑤拟制交付。 出卖人将标的物的权利凭证（如仓单、提单）交给买受人，以代替标的物的现实交付。

b.转移标的物的所有权的义务

c.瑕疵担保义务：包括权利瑕疵担保义务和物的瑕疵担保义务。

2） 买受人的主要义务：

a.支付价款的义务：买受人应当按照约定的数额、地点和时间支付价款；

b.受领标的物的义务：买受人应当按照约定接受买卖标的物及其有关权证和单证；

c.对表的物的进行检验和及时通知的义务：买受人应当在约定的检验期间内检验。

（3） 标的物毁损灭失风险

标的物毁坏、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。出卖人将标的物交付给第一承运人之后，标的物毁损、灭失的风险有买卖人承担。 标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承担违约责任的权利。

（4） 特殊买卖合同的规定

1） 凭样品买卖

凭样品买卖，是指标的物的品质须与特定的样品品质一致的买卖。 凭样品买卖的当事人应当封存样品，并可以对样品质量予以说明。 出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。 凭样品买卖的买受人不知道样品有隐蔽瑕疵的，即使交付的标的物与样品相同，出卖人交付的标的物的质量仍然应当符合同种物的通常标准。(www.xing528.com)

2） 试用买卖

试用买卖的当事人可以约定标的物的试用期间。 对试用期间没有约定或者约定不明确，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 对于不能达成补充协议，也不能按照合同有关条款或者交易习惯确定的，由出卖人确定。 试用买卖的买受人在试用期内可以购买标的物，也可以拒绝购买。 试用期间届满，买受人对是否购买标的物未作表示的，视为购买。

3） 招标投标买卖

招标投标买卖，是指出卖人采用招标的方式向投标人出售标的物，投标人编制标书参与竞买，招标人根据评标报告确定中标人的特殊买卖形式。

招标投标买卖的当事人的权利和义务以及招标投标程序等，依照有关法律、行政法规的规定。 《招标投标法》中对与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，作出了明确规定。

4） 拍卖

拍卖，是指以公开竞价的方式，将标的物出售给应价最高的竞买人的买卖方式。 拍卖的当事人的权利和义务以及拍卖程序等，依照《拍卖法》等法律、行政法规的规定执行。

5） 易货买卖

易货买卖，是指买卖双方以物易物的买卖。 一方交付给对方的货物，即是自己取得对方货物支付的特殊对价。 对价是指当事人一方在获得某种利益时，必须给付对方相应的代价。按照《合同法》的规定，当事人约定易货交易，转移标的物的所有权的，参照买卖合同的有关规定。

（5） 孳息的归属和买卖合同的解除

标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后所产生的孳息归买受人所有。

因标的物的物主不符合约定而解除合同，解除合同的效力及于从物。 因标的物的从物不符合约定被解除，解除的效力不及于主物。

【案例】

一些购房者在与房产开发商签订商品房买卖合同，交付定金后，因种种个人原因，不愿再购买。 根据法律规定，如果交付定金的一方不履行合同，无权要求返还定金，这已为大多数购房者所接受，但实践中，存在定金约定和交付金额高于合同总价20%的情况，如果当事人约定的定金数额高于合同价款20%时，能否当然否定超过20%部分的约束力？ 我们用一则案例来解析。

1.案情

2014 年7 月19 日，购房者王先生与卖房者李先生签订二手房买卖合同，约定：总房款150 万元，定金45 万元，王先生签订合同当天预付35 万元后剩余定金10 日内支付，李先生在收到王先生定金后将房屋交付使用。 合同签订后，王先生预付定金35 万元。 王先生认为合同约定的定金超过了法定标准，其支付了定金35 万元后，已经完成合同义务，而李先生在收到35 万元定金后，未交付房屋构成违约，遂提起诉讼。 王先生认为尽管合同约定定金45万元，但该金额超过合同价款20%，其已交付定金35 万元，已经履行了合同义务。 而李先生在收到定金后，不交付房屋构成违约。 李先生则认为合同明确约定定金为45 万元，王先生仅支付35 万元，违约在先，李先生不需承担违约责任。

2.判决结果

一审法院认为：根据担保法的规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。 王先生和李先生签订的合同中关于定金的约定已经超过法定上限，超过的部分无效，本案中，王先生实际李先生支付了30 万元，已经满足了法定定金上限的要求，因此，李先生以王先生未足额交付定金为由拒绝履行合同义务构成违约，依法应承担违约责任。

李先生不服原判，提起上诉。

二审法院认为：先支付合同项下定金45 万元是王先生的合同义务，也是李先生履行交房义务的前提。 王先生需在预付35 万元后于10 天内支付剩余定金，否则即构成违约。 本案中，王先生在支付35 万元后，剩余定金至今未付，违约事实清楚，尽管合同约定的定金数额超过法定的20%，根据最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》第121 条规定，“当事人约定的定金数额超过主合同标的额20%的，超过部分，人民法院不予支持。”即当事人在主张对方当事人存在违约行为且拟适用定金罚则向违约方主张违约责任时，对定金额超过主合同标的额20%的部分，人民法院不予支持，对当事人在合同中将支付定金作为对方履行义务前提的，人民法院则不予干涉，以便实现当事人最初的选择。 因此，王先生未完全履行足额支付定金的合同义务。 已构成违约，其主张李先生未交房而存在违约行为，没有事实依据，判决撤销原判，驳回王先生诉请。

3.案件评析

本案核心焦点是：对双方在合同中约定的条款效力的理解，即合同中约定的定金已经超过法律规定的20%幅度，但超过部分是什么效力？ 是否完全没有约束力？

《担保法》根据第八十九条规定：“……给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”此为定金罚则，定金罚则带有一定的惩罚性质。 为避免惩罚过严，《担保法》第九十一条规定规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。”最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》第121 条做了规定：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额20%的，超过的部分，人民法院不予支持。”这里所规定的“超过的部分人民法院不予支持”如何理解？ 我们认为：当事人主张连同超过主合同标的额20%部分适用定金罚则的，则人民法院不予支持。

而本案特殊性在于约定的定金不仅具有担保的功能，还具有预付款的性质。 本案双方当事人约定“王先生签订合同当天预付35 万元后剩余定金10 日内支付，”这些约定表明了双方约定的定金具有预付款的功能，即在卖方交房前，买方必须预付一定的金额。 从合同双方当事人订约的本意来看，卖方交房前要求买方预付部分房款，是常见的交易方式。 但本案是买方起诉要求交房或者退定金，假设换成卖方起诉要求买方先支付剩余的定金时，法院能否支持？ 如果支持，则与定金合同的实践性矛盾；如果不支持，则使合同设定的预付款条款架空。 我们认为，本案二审法院的判决是符合实际的。 当买方未支付定金或支付的定金低于约定数额的，卖方有权行使先履行抗辩权，拒绝履行交付义务。 但卖方不能要求法院判令买方支付剩余定金，否则将与定金合同的实践性相矛盾。 同时，当适用定金罚则时，也只能以合同价款的20%为限进行计算。 因此，以先履行抗辩权来处理预付款性质的定金和实践性定金，既可以维护预付款性质定金的履行，也不违背定金合同实践性特点，同时还符合法律关于对定金数额限制的立法意图。

综上，在遇到当事人约定的定金数额高于合同价款20%时，不能当然否定超过20%部分的约束力，应注意带有预付款性质的定金仍应当履行，但由于定金属实践性合同，对方不能要求定金履行方强制交付定金，其只能以行使履行抗辩权的形式来保护自己。 在适用定金罚则时，也仍只能以合同价款20%为限。