契税的计算与应纳税额的计算

（一）计税依据

契税的计税依据为不动产的价格。由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法不同，其具体计税依据有所不同：

（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售，房屋买卖，以成交价格为计税依据。成交价格指土地、房屋权属转移合同确定的价格。

（2）土地使用权、房屋的赠与，由征收机关参照其市场价格确定。

（3）土地使用权、房屋交换，交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。

（二）应纳税额的计算

契税采用比例税率。计算公式为：

应纳税额=房屋价格（成交价、市场价、差价）×适用税率

【例8-7】某房地产开发公司以协议方式受让一宗国有土地使用权，支付土地出让金8 500万元、土地补偿费3 000万元、安置补助费2 000万元、市政建设配套费1 800万元，假定当地适用契税税率为4%。

要求：根据上述资料，计算该房地产开发公司取得该宗土地应缴纳契税。

提示：税法规定，以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费和市政建设配套费等。

有关计算如下：

取得该宗土地应缴纳契税=（8 500+3 000+2 000+1 800）×4%=612（万元）

【例8-8】居民甲某有五套住房，将其中一套价值100万元的别墅抵偿了乙某100万元的债务；用价值80万元的一套住房，换取丁某价值70万元的房屋，同时丁某免除了甲某所欠的债务10万元；用市场价值共70万元的两套两室住房与丙某一套价值58万元的四室住房互换，另取得丙某赠送的价值12万元的小轿车一辆；将市场价值50万元的公寓房折成股份投入本人独资经营的企业。当地确定的契税税率为3%。

要求：根据上述资料，计算甲、乙、丙、丁缴纳的契税。

有关计算如下：

甲某不缴纳契税

乙应缴纳契税=100×3%×10 000=30 000（元）

丙应缴纳契税=12×3%×10 000=3 600（元）

丁应缴纳契税=10×3%×10 000=3 000（元）(www.xing528.com)

【例8-9】2015年4月，位于A市的甲企业相关业务如下：

（1）2015年4月，将位于A市的价值1 000万元、占地面积9 000平方米的厂房抵偿乙企业债务。

（2）2015年8月，甲企业在A市购入价值800万元、占地面积为6000平方米的旧厂房，经装修后，用于公司销售部门使用。

（3）2015年12月，在A市购买一个占地24 000平方米的停车场，合同总价款为2 000万元，合同约定分三期付款，当年付款800万元，当月交付使用。

（4）2016年3月，为了在B地建立生产车间和储存仓库，在B地购买了价值4 000万元、占地面积24 000平方米的厂房；5 000平方米非耕地的使用权，实际缴纳土地出让金1 000万元，上述房屋、土地均于当月交付使用。

（其他相关资料：A市城镇土地使用税年税额8元/平方米，B地城镇土地使用税年税额2.5元/平方米，契税税率均为3%。甲企业2015年年初房产原值共计1 800万元，占地15 000平方米。）

要求：根据上述资料计算：

（1）乙企业取得抵债所得的厂房应缴纳契税。

（2）在2015年和2016年业务中，甲企业应缴纳契税。

（3）2015年甲企业应缴纳城镇土地使用税。

（4）2016年甲企业应缴纳城镇土地使用税。

有关计算如下：

（1）乙企业取得抵债所得的厂房应缴纳契税=1 000×3%=30（万元）。

（2）2015年甲企业应缴纳契税=（800+2000）×3%=84（万元）

2016年甲企业应缴纳契税=（4000+1 000）×3%=15（万元）。

（3）2015年甲企业应缴纳城镇土地使用税=（9000+6000）×8×4/12+15000×8=160 000（元）。

（4）2016年应缴纳城镇土地使用税=24 000×8+6 000×8+24 000×2.5×9/12+5 000×2.5×9/12+15 000×8

=192 000+48 000+45 000+9 375+120 000=414 375（元）。