（一）一般定义法
土地增值税按照纳税人转让房地产所得的增值税额和规定的税率计算征收。计算公式为：
应纳税额=Σ（每级距的土地增值税额×适用税率）
（二）速算扣除法
在实际工作中，分部计算比较繁琐，一般采用速算扣除法计算，计算公式为：
应纳税额=增值额×适用税率-允许扣除项目金额×速算扣除系数
【例7-1】K公司转让房地产取得收入400万元，其扣除项目金额为100万元。计算该公司应缴纳的土地增值税税额。
有关计算如下：
第一种方法，按一般定义法：
第一步，计算增值额：
收入总额=400（万元）
扣除项目金额=100（万元）
增值额=400-100=300（万元）
第二步，计算增值率：
增值率（增值额÷扣除项目金额×100%）=300÷100=300%
第三步，计算土地增值税：
（1）增值额未超过扣除项目50%，税率30%
增值额=100×50%=50（万元）
该部分增值额应纳土地增值税额=50×30%=15（万元）
（2）增值额超过扣除项目50%，未超过扣除项目100%，税率40%
增值额=100×（100%-50%）=50（万元）
该部分增值额应纳土地增值税额=50×40%=20（万元）
（3）增值额超过扣除项目100%，未超过扣除项目200%，税率50%
增值额=100×（200%-100%）=100（万元）
该部分增值额应纳土地增值税额=100×50%=50（万元）
（4）增值额超过扣除项目200%，税率60%
增值额=300-（100×200%）=100（万元）
该部分增值额应纳土地增值税额=100×60%=60（万元）
应纳土地增值税税额=15+20+50+60=145（万元）
第二种方法，按速算扣除法：
第一步，计算增值额
收入总额=400（万元）
扣除项目金额=100（万元）
增值额=400-100=300（万元）
第二步，计算增值率
增值率（增值额÷扣除项目金额×100%）=300÷100=300%
第三步，计算土地增值税额
找税率计算→第四级税率60%；速算扣数系数35%
应纳土地增值税税额=300×60%-100×35%=145（万元）
【例7-2】某房地产开发公司出售一幢写字楼，开出专用发票，金额为10 000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款962万元，购买时已缴纳契税38万元（能提供契税完税凭证）；开发土地、建房及配套设施支付3 000万元；开发费用700万元，其中利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明）；转让时缴纳了城建税、教育费附加及印花税11万；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。
有关计算如下：
第一步，计算增值额：
转让房地产收入=10 000（万元）
准予扣除的项目金额：
（1）取得土地使用权所支付的金额=962+38=1 000（万元）
（2）房地产开发成本=3 000（万元）
（3）房地产开发费用=500+（1 000+3 000）×5%=700（万元）
（4）转让房地产缴纳的城建税、教育费附加及印花税=11（万元）
（5）从事房地产开发的加计扣除金额=（1 000+3 000）×20%=800（万元）(www.xing528.com)
准予扣除的项目金额合计=1 000+3 000+700+11+800=5 961（万元）
增值额为=10 000-5 961=4 039（万元）
第二步，计算增值率：
增值率=4039÷5961=68% 适用税率40%，速算扣除率5%
第三步，计算土地增值税税额：
应交土地增值税税额=4 039×40%-5 961×5%=1 318（万元）
【例7-3】位于市区的某生产企业，某年利用厂区空地建造一幢普通标准住宅楼，其发生的相关业务如下：
（1）按照国家有关规定补交土地出让金4 000万元，缴纳相关税费160万元
（2）住宅楼建造成本3 000万元；
（3）住宅楼开发费用500万元，其中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）；该企业所在省规定，按10%扣除房地产开发费用
（4）住宅楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合同，取得销售收入4 725万元，按照简易计税办法缴纳增值税（5%），缴纳了城建税（7%）教育费附加（3%），印花税（0.5‰）；将另外1/2的建筑面积出租，当年取得租金收入15万元；
要求：根据上述资料，计算企业应缴纳的土地增值税
有关计算如下：
（1）应扣除的土地使用权扣除额=（4 000+160）×1/2=2 080（万元）
（2）应扣除的开发成本扣除额=3 000×1/2=1 500（万元）
（3）应扣除的开发费用扣除额=（4 160+3 000）×10%×1/2=358（万元）
（4）应扣除的相关税金
=4 725÷（1+5%）×5%×（7%+3%）+4 725×0.5‰=22.5+2.3 625=24.865（万元）
（5）应扣除的费用总额=2 080+1 500+358+24.8 625=3 962.8 625（万元）；
增值额=4 725-3 962.8 625=762.1 375（万元）；
增值率=762.1 375÷3 962.8 625×100%=19.23% ＜20%，免征土地增值税。
【例7-4】K公司转让一栋旧办公楼，收入总额12 600万元。建造该办公楼时，为取得土地使用权支付金额3 000万元（可提供支付凭证）。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，成新度折扣率60%，确定该办公楼的重置成本价为8000万元。按照简易计税办法缴纳增值税600万元，城建税及教育费附加60万元，印花税6.3万元。
要求：根据上述资料，计算该公司应缴纳的土地增值税。
有关计算如下：
第一步，计算增值额：
转让房地产收入=12 600（万元）
准予扣除的项目金额：
（1）取得土地使用权支付金额=3 000（万元）
（2）评估价格=8 000×60%=4 800（万元）
（3）转让房地产的税费=60+6.3=66.3（万元）
准予扣除的项目金额合计=3 000+4 800+66.3=7 866.3（万元）
增值额为=12 600-7 866.3=4 733.7（万元）
第二步，计算增值率：
增值率=4 733.7÷7 866.3=60.17%，适用税率40%，速算扣除率5%
第三步，计算土地增值税税额：
应交土地增值税税额=4 733.7×40%-7 866.3×5%=1 500.165（万元）
【例7-5】K公司某年5月购买厂房一栋，取得发票，注明购买金额200万元，购买时已缴纳契税8万元（能提供契税完税凭证）。6年后的4月，公司因业务转移将厂房转让给另一企业，金额1 040万元，税率5%。转让时已缴纳增值税、城建税、教育费附加及印花税（能提供完税凭证）。K公司厂房没有评估价格。
要求：根据上述资料，计算其应纳土地增值税。
有关计算如下：
转让厂房收入=1 040（万元）
准予扣除项目金额：
购房发票金额200（万元）
加计扣除金额=200×5%×6=60（万元）
转让房地产老项目，增值税简易计税，购进的不动产，按差价的5%计税，增值税额=（1 040-200）÷（1+5%）×5%=40万元。
城建税、教育费附加、印花税=40×（7%+3%）+1 040×0.5‰=4.52（万元）
扣除项目金额合计=200+60+4.52+8=272.52（万元）
土地增值额=1 040-272.52=767.48（万元）
土地增值率=767.48÷272.52=281.62%
应纳土地增值税=767.48×60%-272.52×35%=365.106（万元）
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