（一）基本范围
土地增值税的基本范围包括以下内容：
1.转让国有土地使用权
转让国有土地使用权是指土地使用者，向政府缴纳了土地出让金取得土地使用权后，未进行房产开发，而将空地直接出售。“国有土地”是指按国家法律规定属于国家所有的土地。土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。
2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让
纳税人取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售。“地上的建筑物”是指建于地上的一切建筑物及地上地下的一切设施；“附着物”是指附着于土地上的不能移动或一经移动就会遭受损坏的物品。
3.存量房地产的买卖
存量房地产的买卖指已经建成并已投入使用的房地产，其房屋所有人将房屋产权和土地使用权一并转让给其他单位和个人。
判断是否征收土地增值税的标准有三个：转让的土地是否国有，房地产权属是否转移，是否取得收入。三个标准同时满足时，要征收土地增值税。
（二）特殊征税范围
1.房地产的交换
由于这种行为既发生了土地使用权、房产产权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，因此属于土地增值税的征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
2.房地产的抵押
在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，如果以房地产抵债而发生房地产权属转移的，则属于土地增值税的征税范围。
3.合作建房(https://www.xing528.com)
对于一方出地，一方出资，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
4.以房地产进行投资、联营
以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
（三）不属于上地增值税的征收范围
1.房地产继承、赠与
这些行为虽然发生了房地产的权属变更，但原所有人并没有因为权属的转移而取得任何收入。因此不属于土地增值税的征税范围。此处“赠与”仅指以下情况：
（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或直接承担赡养义务人的；
（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
2.房地产的出租、代建房行为
房地产的出租是指房产的产权所有人、土地使用权所有人，将房产、土地使用权租赁给承租人使用，向承租人收取租金的行为。
房地产的代建房行为，是指房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。
以上两类行为，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，因此，不属于土地增值税的征收范围。
3.房地产重新评估
房地产重新评估指国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而发生升值的情况。这种情况虽然有增值，但其既没有发生房地产权属的转移，土地使用权、房产产权人也未取得收入，所以，不属于土地增值税的征收范围。
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