不动产物权登记的法律效力

《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该规定表明，原则上不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。

关于不动产物权登记对不动产物权变动的效力，国外基本有两种立法体例。一种是登记生效主义，另一种是登记对抗主义。所谓登记生效主义，即由登记决定不动产物权的设立、移转、变更和消灭的法律行为能否生效的立法体例，即不动产物权的各项变动都必须登记，不登记者不生效。这种体例为德国、我国台湾地区所采纳，如《德国民法典》规定，为转让一项土地的所有权，为在土地上设立一项物权以及转让该项物权或者在该物权上更设立其他权利，如法律没有另行规定时，必须有权利人和因该权利变更而涉及的其他人的合意，以及权利变更在不动产登记簿上的登记。我国台湾地区“民法”规定，不动产物权，依法律行为而取得、设定、丧失即变更者，非经登记，不生效力。《瑞士民法典》规定，取得土地所有权，须在不动产登记簿登记。我国《土地管理法》　《担保法》等法律以及最高人民法院的司法解释也是采用这种体例。按照这种体例，不动产物权的各种变动不仅需要当事人的法律行为，也需要登记，法律行为和登记的双重法律事实决定不动产物权变动的效力。登记对抗主义，即不动产物权的设立、变更、移转、消灭的生效，仅仅以当事人的法律行为作为生效的必要充分条件，登记与否不决定物权变动的效力。但是出于交易安全的考虑，法律规定，不经登记的不动产物权不得对抗第三人。这种体例为日本法律所采纳，《日本民法典》规定，不动产物权的取得、丧失及变更，除非依登记法规定进行登记，不得以之对抗第三人。我国大陆地区民法学界一般认为，这两种体例相比，不论是在法理上，还是在实践效果上，登记生效主义都更为合理。在法理上，因物权的本质特征就是排他性，如果权利人获得的物权不能排他，就不能认为其是物权。因此而发生的物权变动自然应该无效。因此，此不动产物权变动不登记就能够生效，不合法理。从实践意义上讲，不经登记的不动产物权变动对权利人和相对人均具有极大的风险，对交易的安全非常不利。物权法起草过程中，立法机关对这个问题广泛征求过意见。大多数人认为应当采用不动产物权登记生效的立法体例，同时，考虑到我国现行有关不动产物权的法律法规也体现了这一原则，如《城市房地产管理法》规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。《土地管理法》规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。《土地管理法实施条例》规定，土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。

不动产物权登记，最基本的效力表现为，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。例如，当事人订立了合法有效的买卖房屋合同后，只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果；不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。在不动产物权登记的这个核心效力的基础上，还可以派生出不动产物权登记推定真实的效力，即除有相反证据证明外，法律认为记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人。这既是不动产物权交易安全性和公正性的需要，也是不动产物权公示原则的必然要求。因此，对信任不动产登记簿记载的权利为正确权利而取得该项权利的第三人，法律认可其权利取得有效而予以保护，但对明知不动产登记簿记载的权利有瑕疵而取得该项权利的人，法律则不予以保护。(www.xing528.com)

本案中，不动产抵押权作为不动产物权，其变更仍需经依法登记发生法律效力，未经登记不发生效力。