后顺位担保物权申请实现的注意事项

首先，对于第二顺位抵押权人提起的实现担保物权申请需审查抵押物现存价值是否充足。从程序性质上看，申请实现担保物权程序属于特别程序，法院无需进行实质审查，对于申请所附主债权与担保物权证明材料进行形式审查后，符合法律规定的，即可裁定对于抵押财产进行拍卖或变卖；不符合法律规定的，则应裁定驳回申请。但在后顺位抵押权人提起申请的情况下，法院需要额外审查抵押物现存价值是否足以实现全部抵押，并且应当为在先抵押保留充足份额。如果经审查，先顺位的担保物权所担保的债权标的额已经超出了该担保物的价值，则申请实现后顺位的担保物权就没有意义了，如果先顺位的担保物权所担保的债权标的额小于该担保物的价值，则在不影响先顺位担保物权实现的情况下，应当允许后顺位的担保物权人申请实现其担保物权。实践中，在先抵押权人可能基于各种原因未先提起实现担保物权的申请，但由于其具有优先受偿权，因此，法院在第二顺位抵押权人提起实现担保物权申请并予以准许时，在民事裁定书中应表述清楚第二顺位抵押权人优先受偿的范围是在第一顺位抵押权人优先受偿的数额范围外。

此外，第二顺位抵押权人提起实现担保物权申请时其债权数额必须确定。原因在于，《物权法》第176条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。可见，在被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，或者多个抵押房产为同一债务提供担保的情况下，不同主体所承担的份额可能不同，受偿次序也可能不同。如第二顺位抵押权所担保债权本身受偿份额及次序不明确，则还是应当通过诉讼程序以确定各自所应当承担的份额及清偿顺序，而不宜直接通过实现担保物权特别程序来处理。但如果是债务人以其自身的多个房产抵押担保同一债务，仍可以通过实现担保物权特别程序处理。

在本案中，涉案房产已先行抵押给他人，申请人为第二顺位抵押权人，依照上述分析，其有资格提起申请，盐城市亭湖区人民法院通过审查，对被申请人徐某权、吴某所有的位于盐城市亭湖区亭湖开发区经二路伯乐嘉园×幢×室、×幢×室、×幢×室的抵押房产准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人朱某明对变价后所得价款超出顺序在先担保债权的部分，在487万元范围内优先受偿。(https://www.xing528.com)

【注释】

[1]案件来源：江苏省盐城市亭湖区人民法院[2015]亭民特字第4号民事裁定书。