居住权（Wohnungsrecht）系大陆法系的德国、法国及瑞士民法中的一种本质上系属于限制的人役权（BeschränktepersönlicheDienstbarkeit）范畴的制度。于这些国家，居住权主要系透过设立限制的人役权而取得。[45]按照此等国家的立法规定，将他人土地上的建筑物整体或建筑物中的一部分作为住宅而加以使用，并就此使用排除所有权人的权利的，即是居住权。[46]于德国，居住权虽与债务关系法编中的使用租赁权类似，但因其并无租金与解除居住权关系的内容，故其不能替代使用出租（使用租赁）的制度。另外，因德国法同时定有“住宅所有权和永久居住权”制度，故此，作为确保权利人终生居住于建构在土地上的建筑物中的一种手段的居住权，现今业已于很大程度上丧失其往昔的功用与价值。[47]另外，由于德国《土地登记法》规定，土地登记簿不得登录建筑物，故而何栋建筑物或建筑物的哪一部分上设立有居住权，系不能由土地登记簿知悉、明了。并且，建筑物灭失时，居住权消灭，土地所有人并无复设立居住权的义务（BGHZ 7，268；8，58）。[48]
编纂民法典物权编时，对于居住权是否应予规定，存在肯定与否定两说。肯定说认为，明定居住权可以保护弱势群体，譬如夫妻离婚后一方的居住利益或保姆的居住利益等，[49]且认为此制度具有保障人民住房权的功能。[50]笔者认为，这些理由于现今看来均已难谓准确、妥当。主要因由是，对于弱势群体利益的保护可以透过《合同法》上的房屋租赁与《物权法》上的建筑物区分所有权制度予以实现。尤其是，若将德国、法国及瑞士民法上的作为限制的人役权的一种形态的居住权纳入我国的用益物权体系中，势将发生体系的不谐配及解释、适用上的诸多水土不服的问题。如所周知，对于役权制度，欧陆各国与东方各国家和地区的差异，最主要的系在于，前者既认可地役权，也认可（限制的）人役权，而后者，譬如日本、韩国及我国台湾地区等，皆只肯认地役权，而未承认（限制的）人役权。[51]由此之故，东方国家和地区的民法上，皆无居住权这一制度。故笔者认为，无须于民法典物权编中引入欧陆民法上的居住权。(www.xing528.com)
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