循环交易结构是指证券化交易的发起人除在交易开始时向SPV提供交易所需的初始基础资产之外，还会在交易过程中陆续发起新的基础资产的交易结构。
证券化交易采用循环交易结构的主要目的之一是摊薄交易成本。证券化交易需要投资银行、资产评估机构、律师事务所、会计师事务所、信用评级机构、信用增级机构、受托管理人、服务商等众多中介机构的参与，需向这些机构支付高昂费用和酬劳，这些费用和酬劳大部分是刚性的，构成交易的前期费用和固定成本。为摊薄融资成本，唯有扩大交易规模或延长交易周期，而此点可以在循环交易结构中得到实现。循环交易结构因此主要被那些一次只能发起较小规模或较短期限的支持资产，但可持续发起同质资产的发起人所采用。
被普遍采用的循环交易结构主要有三种：再循环结构、先行融资账户结构和仓储型循环结构。
①再循环结构是指证券的生命期包含循环期（也叫非摊还期）和摊还期。循环期由SPV根据其自身的资金总体调度策略以及潜在证券投资人的投资偏好进行设计，循环期内资产池产生的现金流除少部分被用于支付证券化产品到期利息外，其余被用于购买新发起的资产，以扩大资产池的总体规模；在摊还期内，资产池所产生的现金流将全部按计划向投资者偿付证券本息。图10－22给出了一个资产证券化再循环结构示意。
图10-22 一个资产证券化再循环结构示意图
②先行融资账户结构实质上是一种“先行发行（证券化产品）、后续购买（证券化资产）”的结构融资方式，属于一种以较少的初始资产支持发行较大规模ABS的方式，实现了摊薄单位证券发行费用的目的。
③在仓储型循环结构中，原始权益人会获得投资者在一个预先确定的时期内购买一定数额的基础资产的资金承诺。这种交易结构通过“多次发行（证券化产品）、多次购买（证券化资产）”的方式实现短期资产证券化融资的长期化，所发行的证券化产品一般为商业票据或其他短期债务融资工具。
案例分析
招商创融－招商蛇口长租公寓资产支持专项计划(www.xing528.com)
2018年2月13日，深圳市招商置地投资有限公司作为原始权益人进行“招商创融－招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”发行，这是全国首单储架式长租公寓CMBS，储架融资规模为60亿元，分多期发行，首期发行规模20亿元，期限为18年（3＋3＋3＋3＋3＋3）。其中，优先级产品规模19.90亿，发行利率5.7%，评级AAA；劣后级0.1亿元，无评级。该项目资产服务机构为深圳市招商公寓发展有限公司，差额补足义务人为招商局蛇口工业区控股股份有限公司，如表10－5所示。
表10-5 “招商创融-招商蛇口资产支持计划”产品要素表
“招商创融－招商蛇口资产支持计划”的交易结构，如图10－23所示。
图10-23 “招商创融-招商蛇口长租公寓资产支持专项计划”交易结构图
招商蛇口是一家央企，其在长租公寓领域已进行了多年的产业布局及战略规划，旗下拥有的长租公寓资产多具有持有成本低廉、运营成熟、租金收入稳定、运营模式清晰的特点，完全符合资产证券化对于基础资产现金流的相关要求，具有适宜开展资产证券化业务的优良的基础资产。该专项计划基础资产为信托受益权类型，以存量长租公寓租金现金流为底层资产（深圳南山区蛇口四海路西、工业九路以东1 826套物业）。原始权益人通过抵押物业资产获得资金，并在到期偿还贷款后解除抵押。原始权益人保留了物业资产的所有权，可分配到抵押期间地产增值的红利。
（参考资料来源：和睿养老.从长租公寓资产证券化看养老房地产金融创新的可能性.http：//www.hzherui.com/news/show－197.html.2018－03－27）
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