调整相邻不动产关系的相邻关系制度及其适用范围

（一）意义

如果相邻的不动产所有权人无限制地主张自己的所有权，其他人则不能较好的利用自己的不动产。为解决各个所有权人之间利用不动产的相互关系，制定了调整相邻不动产关系的相邻关系制度。

（二）建筑物的区分所有

1.意义

建筑物区分所有是指多数人区分一栋建筑物中各自所有相应的部分的情形。《民法》第215条规定了有关建筑物区分所有的内容。但是此规定是针对过去的规模较小的建筑物而设定的，不太符合现代建筑物。为了更好地规制区分所有，国家制定了《集合建筑物所有及管理法》。该法第1条规定，“在一栋建筑物在结构上可以分为多个部分，并且每个部分作为独立的建筑物使用时，可以依照本法规定，成为所有权的标的。”这是指建筑物虽然在外形上具备一栋楼的特征，但是区分部分可以成为建筑物所有权的客体（《集合建筑物所有及管理法》第2条）。

2.专有部分和共有部分

（1）专有部分

所有权人直接支配专有部分，并从中享受利益。一栋建筑物的一部分要想成为区分所有权的标的，须满足以下要件：第一，在结构上具有独立性；第二，须作为独立的建筑物来使用。成立在专有部分上的所有权称为区分所有权，本质上与一般所有权相同。

（2）共有部分

一栋建筑物中除专有部分外的其他部分，如屋顶、楼梯、走廊、外墙等及电线配管、自来水配套设施、煤气管线、冷暖设备、消防设备、水塔等建筑附属物为共有部分。共有部分原则上属于全体专有部分所有人共有，但是部分区分所有人使用的建筑物则属于部分区分所有人共有（《集合建筑物所有及管理法》第10条）。

（3）基地使用权

区分所有权人是享有利用垡地的权利，这一权利就是基地使用权（《集合建筑物所有及管理法》第2条第6款）。基地使用权通常为土地所有权的共有份额，但是也可以为准共有地上权、承租权等。这些基地使用权中不能与建筑物分离处分的，称为基地权（《不动产登记法》第40条第3款）。

（三）邻地使用请求权

土地所有人为了在土地边界或其附近建造或修缮墙壁或建筑物的，可以在必要范围内请求使用邻近土地。但未经邻人允许，不得进入其住宅（第216条）。

（四）禁止妨害生活

从邻地流入的煤烟、热气体、液体、噪音、振动及其他类似事物妨害邻地的使用或正常生活时，此种妨害称为生活妨害。为防止给邻居造成痛苦或不能有效利用土地，土地所有人应采取适当的防止措施。在有害物质不影响土地的正常使用时，相邻人应对此承担容忍义务。如果超过限度，相邻人有权向加害人请求采取适当措施或停止妨害。受到损害时，有权请求赔偿（第217条）。

（五）水管等的铺设权

土地所有人如果不通过他人土地，无法安装必要的水管、疏流管、煤气管、电线等设施，或安装需要过高的费用时，可通过他人土地进行安装。但应当选择损害最小的地点和方法，并依土地所有人的请求，补偿损害（第218条）。

（六）周围土地通行权

周围土地通行权是指在某土地与公路之间没有可供该土地使用的合适通道时，该土地的所有人如果不从相邻土地通行或将其作为通道，无法出入公路或须为此支出过高费用的，则可以从相邻土地通行或在必要时开设道路，但应选择损害最小的地点与方法。因分割周围土地致使无法通往公路的，该土地所有人为出入公路，可从其他分割人的土地通行（第219条）。

（七）有关水的相邻关系

1.自然流水

土地所有人不得阻碍邻地的自然流水。高势地所有人不得超过自己正当使用的范围阻碍相邻低势地所需的自然流水（第221条）。流水在低势地被堵塞的，高地所有人可以自费进行必要的疏通工程（第222条）。(www.xing528.com)

2.人工排水

土地所有人应安装适当的设施防止房檐滴水直接注入相邻的土地。土地所有人为蓄水、排水或引水而安装工作物的，因工作物破损或阻塞给他人的土地造成损害或有造成损害之虞时，他人可以请求土地所有人进行修缮、疏通或预防（第223条）。

3.余水给予请求权

高地所有人为使其浸水地干涸，或为排放家用或农、工业用余水至公路、公共流水或下水道时，可允许通过低地。此时，应选择对低地所有人损害最小的地点和方法进行，并须补偿损失（第226条）。

4.有关流水的相邻关系

沟渠及其他水流域的所有人在对岸土地属于他人所有时，不得变更水路或水流宽度。两岸土地均为水流地所有人所有时，该所有人可变更水路及水流宽度。但应保证下游与自然水路一致。如果有其他习惯，应尊重习惯（第229条）。

水流地的所有人必须建造堰坝的，可使堰坝附着于对岸，但应补偿因此造成的损失。对岸水流地的土地所有人，可以使用堰坝。但应按受益比例分担堰坝的建造、保存费用（第230条）。

公有河川沿岸的农工业经营者在不妨害他人用水的范围内，可以进行必要的引水。为引水作业，可以设置必要的工作物（第231条）。

用于农工业经营的水路及其他工作物的所有人或受益人的特别继受人，继受与该用水有关的前所有人或受益人的权利义务（第233条）。

（八）有关境界的相邻关系

相邻土地的所有人可以以共同费用设置通常的界标或围墙。共同费用由双方平均分担。但应根据土地面积的比例负担测量费用（第237条）。

邻地所有人可以自费使用优于一般质量的材料，并且建造超过通常高度的围墙，或设置防火墙及其他特殊设施（第238条）。

设置于边界的界标、围墙、沟渠等，推定为相邻人共有。但界标、围墙、沟渠等由相邻人一方单独承担费用设置或围墙为建筑物一部分的除外（第239条）。

（九）越界的树枝、树根的相邻关系

邻地的树枝逾越边界的，可请求所有权人除去。所有权人未予以答复时，请求人可自行除去树枝。邻地的树根逾越边界的，可任意除去（第240条）。

（十）有关土地挖掘的相邻关系

土地所有人不得深挖土地，致使相邻土地的地基塌陷。但是采取充分措施后，仍然塌陷的除外（第241条）。

（十一）边界线附近的建筑

在建造建筑物时，如果没有特殊习惯，应自边界线起保留半米以上的距离。如果违反此规定，邻地所有人可以请求变更或拆除建筑物。但是施工后经过一年或竣工后，只能请求损害赔偿（第242条）。

在离边界线起2米内可观望相邻人住宅的窗户或地板的，应设置适当的遮挡设施（第243条）。

（十二）有关地下设施的相邻关系

挖掘水井或安装储藏用水、地下水或污水处理设施等地下设施的，应自边界起保留2米以上的距离；水库、沟渠或地下室工程，应自边界起保留其深度一半以上的距离。在建造上述工程设施时，为防止沙土塌陷、地下水或污水流入相邻土地，应采取合理的措施（第244条）。