不动产登记及其公信力问题

（一）意义

登记分为实体法上的登记和程序法上的登记。实体法上的登记是指，登记机关按照法律规定，在不动产登记簿上记载一定权利关系的登记。程序法上的登记不仅包括不动产权利关系，而且也包括与不动产标识相关的登记。

（二）不动产登记簿

不动产登记簿分为土地登记簿和建筑物登记簿。各个登记簿对一宗土地和一栋建筑物使用一张纸面。《不动产登记法》以一宗土地或一栋建筑使用一张用纸为原则（《不动产登记法》第15条），即采取一个不动产一个登记记录原则。因此将多栋建筑物作为一物记载于一个登记用纸上的保存登记无效。^[5]但是依照一个不动产一个登记记录原则，属于一栋建筑物的全部建筑物应使用一张用纸（《不动产登记法》第15条第1款但书）。不动产登记采取以权利客体为单位编制的物的编成主义。^[6]

（三）登记的种类

1.保存登记和权利变动登记

保存登记是对未登记的不动产，由该不动产的所有人申请的所有权登记。申请保存登记时，登记人员应准备新的登记用纸，在标题部进行标识登记，在甲区进行所有权登记。在此之后有关的不动产登记事项，都以此登记为基础。权利变动登记是以保存登记为基础发生的权利变动登记。

2.根据登记内容作出的分类

（1）记入登记

记入登记是指基于新的登记原因而将一些事项记入登记簿的一种登记。

（2）变更登记

变更登记是指既存的登记事项发生变更时进行的登记。

（3）更正登记

更正登记是指已进行的登记，因其程序错误或有遗漏之处，使登记与实体法律关系不符的，此时可以申请更正登记。

（4）注销登记

注销登记是指消灭已进行的全部登记的登记。

（5）恢复登记

恢复登记是指曾经存在的登记被不当注销时，恢复该登记的登记。

（6）灭失登记

灭失登记是指不动产灭失时进行的登记。(www.xing528.com)

3.根据登记的效力作出的分类

（1）终局登记

终局登记是指发生物权变动效力的登记，也即一般意义上的登记。

（2）预备登记

预备登记是指为将来进行登记而预先进行的一种准备性登记。包括假登记和预告登记。

①假登记

假登记是指为了保全以不动产物权变动为目的的请求权而设立的登记。换言之，因尚未具备可以进行本登记的实体法或程序法条件，为确保将来可以进行该本登记，并为“确保顺位”而提前进行的登记。因此，假登记被认为是为保护享有引起不动产物权变动的请求权的人而设立的登记。

②预告登记

预告登记是指因为登记原因无效或撤销而被提起登记注销之诉，或因注销登记无效而被提起恢复登记之诉时，受诉法院应当依职权及时委托登记机关将提起诉讼的事情记入登记簿，以此警告第三人，保护交易安全的登记。因此预告登记对交易人来说具有非常重要的警示作用。

4.中间省略登记

中间省略登记是指在权利发生多次转让时，省略中间的权属登记而直接将权利登记于最终的权利取得人的登记。换言之，在不动产交易过程中省略不动产物权变动过程的一部分，仅对现存的权利关系进行的登记。例如，甲将自己所有的不动产出卖给乙，乙因为各种原因未进行不动产所有权移转登记，直接将不动产转卖于丙的情形。虽然依法律规定应当对该不动产进行所有权移转登记，但因为乙省略了甲对乙的所有权移转登记，隐瞒了甲和乙的交易过程，所以表面上看是甲与丙之间的不动产交易。

（四）登记程序

登记程序原则上由当事人申请或政府机关嘱托时才可以进行登记，但是法律有明文规定时亦可以进行登记。《民法》采取共同申请原则，即应由登记权利人与登记义务人或者其代理人出面共同申请登记。但是不动产的保存登记可以由登记权利人单独申请。

这里的登记人是指，因申请登记而取得实体权利关系中的权利和利益的人。登记义务人是指因登记而在实体权利关系中丧失权利或利益的人。

登记应与真实情况相符，因此登记机关有必要审查登记内容。审查有实质审查与形式审查。《民法》采取形式审查主义。但其还列举了一些实质性的审查事项，因此也审查实质性内容。因登记审查所需证书的效力比较低，所以很难对登记原因作实体法上的效力审查。可见，《不动产登记法》虽追求实质审查效果，但是从最终结果来看，只具有形式审查的效力。因此这也是造成不动产登记不具有公信力的原因之一。

（五）登记请求权

原则上登记由登记权利人与登记义务人共同申请。假如登记义务人不协助登记，登记权利人就丧失进行登记的机会和权利。因此有必要赋予登记权利人以一定的权利，可以使其请求登记义务人履行义务，这一权利就是登记请求权。

登记权利人有权请求登记义务人协助其进行登记。当相对人不履行这一义务时，登记请求权人有权依据胜诉判决单独申请登记（《不动产登记法》第23条）。