动产和不动产的登记与保护要点

（一）物分为动产与不动产

因为不动产的价值较大，并以登记为公示方法。动产与之相反，具有较强的流动性，并且以占有为公示方法。因此作出了此种分类。从现代社会交易习惯等角度看，公示方法的不同是区分不动产与动产的主要原因。

（二）不动产是指土地及其定着物（第99条）

土地包括人为划分一定范围的地表和在所有权的正当利益范围内的效力所及的土地之上下（第212条）。土地定着物指，建筑物、农作物、树木、水井等，固定地附着于土地上的物。土地上的定着物分为两种：一种为独立于土地的不动产，例如建筑物等；另一种为构成土地之一部分的定着物，例如桥梁等。现行法上作为独立于土地的不动产有以下几种：

1.建筑物

《民法》规定建筑物与土地为两个不同的物。对此，设有专门的建筑物台账与登记簿。对于施工中的建筑物从何时起能成为独立的不动产及拆除中的建筑物又从何时起成为非独立的不动产，《民法》未作出明文规定。对此只能依据社会观念及交易实态进行判断。除此之外，建筑物数量的确定有时也会成为问题。对此，并不能完全按照建筑物的物理性质，也应依社会观念及交易习惯进行判断。(www.xing528.com)

2.树木

山上的树木需要与土地分离后进行交易。为了树木的交易，判例确认了较为特殊的公示方法，即“明认方法”^[1]。但是判例确认的方法有很多不完备之处，故于1973年制定了《立木法》。因此，现在有两种将树木的集合作为交易对象的方法：一种为原先判例已经承认的确认方法；另一种为根据《立木法》规定进行交易的方法。根据《立木法》，树木可以被当作独立于土地的不动产处理，亦可以作为抵押权的标的物（《立木法》第3条）。但是可以成为立木的树木，应具备登记要件，如果不具备登记要件，不能受《立木法》的保护。

（三）除不动产外的物为动产（第49条）

此外，可管理的电及其他自然力也是动产。虽然船舶、汽车、航空器及一些建设设备是动产，但是因其特殊性，由特别法予以规制。