逾期交房的违约责任及代价

2017年1月，陈方圆从某置业公司购买了一套位于该市黄金商业区的房屋，双方签订了商品房买卖合同。合同约定:该房屋的用途为商用，建筑面积为79.64平方米，房屋总价款为98万元，陈方圆首付39.2万元，余款58.8万元以按揭方式进行支付。置业公司于2017年12月31日之前交房。合同第九条第二款约定，逾期超过30日未交房，置业公司应按日向陈方圆支付已交付房价款万分之二的违约金。由于某置业公司未按约定向陈方圆交付房屋，陈方圆与该置业公司又于2018年5月10日签订了一份补充协议书，约定自2018年5月起该置业公司代陈方圆还付其向银行所付按揭款的90%。具体操作方式为陈方圆按月按时还付银行按揭款，之后10日内该置业公司依据陈方圆的还款凭证将每月按揭款的90%的款项支付给陈方圆。该房屋具备交房条件后，由该置业公司书面通知陈方圆收房，自该置业公司通知之日起，上述约定中止履行。陈方圆收房前，双方就该置业公司代付的按揭款和该置业公司应承担的逾期交房违约金进行结算，并结清结算数额，否则该置业公司有权拒绝交房。签订补充协议书之后，从2018年5月至2019年12月，该置业公司按约定每月向陈方圆支付了银行按揭款的90%的款项。此后便不再支付。为维护合法权益，陈方圆将该置业公司诉至法院。

1.案例中，置业公司未按合同约定时间交房属于违约行为吗？

答：双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因而是合法有效的，双方必须遵守，且按合同约定履行自己的义务。置业公司应当依照商品房买卖合同内容的约定，在规定期限内将房屋交予陈方圆。置业公司未依照合同约定时间交房，属于违约行为。

2.陈方圆和该置业公司签订的补充协议书有效吗？

答：陈方圆和该置业公司签订的补充协议书系双方根据商品房买卖合同中约定的事项做出的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同真实有效。

3.该置业公司自2020年1月起未支付相应款项的行为是否构成违约？如果构成违约，该置业公司将承担什么样的责任？

答：该置业公司未按补充协议书中的约定为陈方圆按月按时还付银行按揭款的90%，已构成违约。该置业公司应承担相应的违约责任。根据陈方圆与置业公司于2018年5月10日签订的补充协议书的约定，目前该置业公司还不具备交房条件，陈方圆的按揭款也尚未还清，双方关于代付按揭款的约定还应当继续履行。因此，该置业公司应支付因逾期交房而约定的替陈方圆交付银行按揭款的90%及相应的违约金。

这个案例是一起典型的由于置业公司逾期交房而引起的纠纷。随着当前城镇化发展，城镇居民住房商品化日趋活跃，由此引发的商品房买卖纠纷已是当前社会的一大热点和焦点问题。逾期交房的原因有很多，比如不可抗力；房屋相关资料不完备；买卖双方签订商品房预售合同后，因规划手续不全、资金不到位等原因导致无法按约定的期限交房。根据《中华人民共和国民法典》等法律的规定，逾期交房将承担违约责任。(www.xing528.com)

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

《中华人民共和国民法典》

第一百八十六条 因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。

第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。