有效控制房价上涨的方法

1.将控制住房价格作为缩小区域财政收入差异的长期措施。应辅助转移支付等经济调控手段，通过调整土地出让金、从严执行房产交易政策、加大保障性住房和廉租房供应等实现住房价格的调控，从而在长期内起到均衡地区财政收入的作用。继续治理和规范房地产业的运行秩序，促进房地产市场健康有序发展。从多方面做好高房价地区的住房价格控制。

第一，整体规划，调整住房供应结构。各地区，尤其是高房价地区，应该根据当地房地产市场供需情况，明确普通商品住房和经济适用房的建设规模、项目布局及工程进度安排。中低价位的普通商品住房和经济适用房供应不足的地区，应以该两种住房建设为主，并明确开工面积、竣工面积和在住房建设总量中的占比。

第二，合理测评房价虚高程度。要控制房价，我们首先应评判该地区的房价是否合理。我们通常可以运用租售比、投资购房与自住购房比、空置率、房地产业利润率、房地产贷款占比以及房价收入比等指标来进行判断。其中，房价收入比最为重要。我们应该计算出各地区在某个时期的基本生活支出和最低房价，两者相加即最低收入标准，然后与当地的实际房价作对比，从而对房价虚高程度进行合理判断。

第三，严格土地供应和管理。从成本法的公式分析，房价基本等于土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费和开发利润。而土地取得成本当中最主要也是最重要的就是土地出让金。土地出让金是指政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款。地价和房价之间存在着互相影响，互相拉动的关心。地价越高，房价也相应较高，而房价越高，也会带动地价上涨。所以，以抑制房价和规范土地市场为目标，严格控制土地的供应，规范土地的使用管理，也是有效控制房价的题中之义。

第四，加强二手房交易税费征收。为了加大对投机性和投资性购房行为的调控力度，应该加强对二手房交易的税费征管。目前，我国对于二手房交易主要征收营业税。根据《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2011〕12号），个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。归纳起来就是，普通住房购买不足5年的全额征收营业税，非普通住房无论是购买5年以内还是5年以上都需要缴纳营业税，差别只在于是差额征收还是全额征收。《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）对普通住房有明确规定：指住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房。因此，对二手房销售尤其是对于非普通住房的二次销售要加强税收征管，不得给予税收优惠，严格控制二手房的市场供给，抑制房价上升。

第五，加大经济适用房建设和廉租房管理。经济适用住房是列入国家计划，由地方政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。廉租房是指政府向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭出租，具有社会保障性质的住房。目前，经适房和廉租房政策都存在一定的问题。如：不具有购买经适房资格的居民占用经适房分配名额；由于标准过低，大量低收入人群被排斥在廉租房之外仍然无力购买住房。因此，要努力加大对经适房的开发建设管理，不断按照政策执行情况改进廉租房租用标准，保证低收入人群能够租房买房，降低对普通商品房的需求，从而间接抑制房价上涨。

第六，加强房地产金融信贷管理。应该加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，强化审核，纠正违规放贷行为。由于目前房地产市场投机炒作现象突出，使得房价上涨过快，极大地增加了人们的购房压力，阻碍了房地产市场的健康发展。加强金融信贷管理，能够在很大程度上抑制不合理的购房需求，进一步控制房价增长。(www.xing528.com)

2.暂缓房产税扩围。房产税是以房屋为征税对象，以房屋计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的财产税。2011年1月28日，上海和重庆率先实行房产税试点。上海向上海居民新购房且属二套房及以上的住房和非本市居民的新购房征收0.6%的房产税，重庆则向独栋别墅高档公寓及“三无”（无户口、无工作、无投资）人员所购二套房征收0.5%—1.2%的房产税。相比2010年，2011年和2012年上海的住房平均价格降低了5.07%和2.94%，重庆的住房平均价格分别增加了11.18%和18.92%^[1]。可见，上海针对所有住房类型的房产税对抑制房价起到了一定的作用，而重庆针对高档住房的房产税却几乎没有作用。这大概是由于购买高档住房的人群毕竟是少数，无法降低整体的房价水平。但是，由于房地产税正在立法当中，房地产税既包括房产税，也包括地产税，是多种税种的综合改革，因此可以暂缓房产税扩围，全面开展房地产税的立法工作。

3.加快房地产税立法。2013年11月，十八届三中全会“关于全面深化改革若干重大问题的决定”指出，要“加快房地产税立法并适时推进改革”。2014年3月，财政部财政科学研究所所长贾康在接受《21世纪经济报道》采访时表示，房产税扩围或暂缓与房地产税立法并不冲突。房地产税意味着包括房产税和地产税，在房地产开发、流通、保有等多个环节的多个税种。房地产税面临的最大问题是与现行税费制度的恰当衔接，主要是调整土地出让金的分配比例和缴纳方式。土地出让金是地方政府的一大财政收入来源，2011年开始纳入公共预算。如果将土地出让金并入物业税分期支付，一定会损害地方利益。另外，我国有关房地产业的税种种类繁杂，从土地取得和开发，到销售和交付，再到持有和二手房交易，涵盖了房产税、城镇土地使用税、土地增值税以及耕地占用税。房地产税的制定，包含这四大相关税种的共同改革。可以预见，房地产税立法一定进程缓慢。在立法先期，应该做好居民住房信息联网和不动产登记等配套工作，为推动房地产税立法打好基础。不动产登记是指经不动产所有者申请，由国家专职部门将有关不动产物权及变动事项进行登记。不动产登记要做好三项工作，一是在国土局下成立不动产登记部门，专门处理不动产登记相关事务。并在该部门组织协调委员小组，协调所有相关部门关系，解决在不动产登记中遇到的问题，推进不动产登记顺利进行。二是建立面向公众的不动产网络登记平台和相关部门内部的不动产信息平台，快速有效地完成不动产登记并保护公众个人隐私。三是出台《不动产登记条例》，规范不动产登记相关事务，建立健全不动产登记的长效机制。在此基础上，才能加快推进房地产税立法，引导房地产相关税收的综合改革。

4.出台财政体制改革相关配套措施，缓解土地财政对房价的推高影响，弥补地方政府抑制房价的效用损失。第七章的研究表明，土地财政是地方政府重要的财政收入来源。地方政府没有足够激励配合中央控制房价措施的实施。另外，抑制房价虽然能够在一定程度上缩小各区域之间的财政收入差异，但同时会导致地方政府因为财政收入减少而损失效用。因此，必须出台与财政体制改革相关的配套措施。一方面，理顺中央政府和地方政府的财权和事权，做到财权事权相匹配，转变土地财政现象。另一方面，通过多种方式对控制房价的地区进行适当补助，如优先投资、税收优惠、加大转移支付等。这样，才能使地方政府极力配合中央政府的房价调控措施，充分发挥应有的积极作用，合理控制各地区的房价增长，从而实现区域财政收入差异的减小和公共服务的均等化。

【注释】

[1]数据来源：根据2011—2013年《中国房地产统计年鉴》计算得到。