住宅销售价格调控对区域财政收入差异的影响分析

既然住宅销售价格是影响房地产业营业税的主要因素，那么抑制住宅销售价格能够对缩小区域财政收入差异起到积极作用。那么，控制住宅销售价格较高地区的房价增长便成为缩小区域财政收入差异的有效途径之一。从现实情况来看，改变房价不仅会直接影响房地产业营业税的收入，并且会导致住房销售面积改变从而再次影响房地产业营业税的大小。在分析住宅销售价格调控对区域财政收入差异的影响之前，我们首先需要明确住宅销售价格变化对销售量即销售面积的影响，从而全面考察房价变化给财政收入差异带来的影响。

设定动态面板模型如下：

式（7.9）中，qri，-1为滞后1期的住宅销售面积；prit代表当期的住宅销售价格，由于被解释变量qrit的变化会反过来影响下一期的住宅销售价格，因此设定prit为前定变量；当期的住宅销售受到新开工面积的1期滞后值qni，-1的影响，qni，-1进入模型；由于被解释变量qrit的变化会反过来影响下一期的新开工面积，所以住宅新开工面积为前定变量，qnit也必须进入模型；qlit为住宅出租面积；φi为个体效应；εit为随机扰动项。利用2004—2013年《中国房地产统计年鉴》各省、直辖市、自治区相关数据，得到如下动态面板模型：

该模型中，Wald chi2检验的P值接近0，表明模型整体显著。在5%的显著性水平下，所有参数都通过检验。Sargan检验的P值接近1，我们接受原假设，认为所有工具变量都是有效的。AB检验中，一阶自相关检验的P值为0.009 4，二阶自相关检验的P值是0.833 0，说明差分方程只存在一阶自相关，而不存在二阶自相关，表明GMM是可行的。式（7.10）表明，由于经济发展惯性，住宅销售面积受到自身1期滞后值的影响，当它增加1个单位，住宅销售面积会增加0.284 9个单位。对住宅销售面积影响最大的，当属住宅出租面积，当出租面积上升1个单位，销售面积会下降近3.4个单位，说明住宅出租对住宅销售的替代效应十分显著。新开工面积的当期值和1期滞后值对住宅销售面积都具有明显的正向影响。我们最关注的是价格变化对销售面积的影响，系数-0.248 9表明住宅销售价格变化的替代效应大于收入效应，即价格上涨会带来销售面积的下降，价格上涨1单位，销售面积下降近0.25个单位。

理论上，由于政府职能之一是稳定经济，其中一项就是稳定物价。当市场无法实现供需平衡的时候，政府就应该采取有效的干预手段来解决问题，如财政手段、行政手段。所以2013年2月国务院出台了关于楼市调控的“国五条”要求，全国省会城市除拉萨外要制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。按照这一要求，多数城市年度目标定为2013年度新建商品住房价格增幅不高于年度城镇居民人均可支配收入的增幅。我们考察了2003—2012年各省、直辖市、自治区的住宅销售价格，北京、上海、浙江、广东、天津、海南、福建、江苏等8个省市的住宅销售价格每年都超过全国平均价格。从年均增长率来看，江苏的住宅销售价格增长率为13.73%，小于江苏省城镇居民人均可支配收入的年均增长率13.81%，因此我们排除江苏，将其余7省市2013—2017年的房价增长率控制在城镇人均可支配收入的增长率上，看看未来5年住宅销售价格变化对区域财政收入差异的影响。

首先预测不调控住宅销售价格（设为情景1）时的区域间财政收入基尼系数。利用2003—2012年31个省、直辖市、自治区的人均财政收入和年末总人口的年均增长率，估算出2013—2017年各地区的人均财政收入和人口占比，从而测算出未来5年住房价格维持目前增长率的情况下的财政收入基尼系数。然后预测调控住宅销售价格（设为情景2）时的区域间财政收入基尼系数。采用2003—2012年北京、上海、浙江、广东、天津、海南和福建7省市的住宅销售价格和销售面积的年均增长率，计算出2013—2017年房价调控前的住宅销售数据。然后将7省市的住宅价格增长控制在城镇人均可支配收入的年均增长率上，测算出2013—2017年调控后的住宅销售价格。根据式（7.10），住房价格调控前后的销售面积增加量Δqri=0.284 9Δqri-1-0.248 9Δpri，运用该式和前面估算出的数据，我们计算出未来5年7省市由于房价调控增加的住宅销售面积，加上房价调控前的住宅销售面积，便得到房价调控后的住宅销售面积。分别将房价调控前和调控后的住宅销售价格和销售面积代入表7.4中的模型2，可以计算出房价调控前后的房地产业营业税，简称a和b。令c=a-b，则c为7省市住宅销售价格调控前后的房地产业营业税差值。从情景1的2013—2017年7省市的人均财政收入中减去c的人均值所得到的数据就是房价调控后这7个省市的人均财政收入。配合其余没有调控房价的24个省份的人均财政收入数据，就可以计算出未来5年高房价地区的住房价格控制在人均可支配收入增长率的情况下，全国各省之间的财政收入基尼系数。计算结果如表7.5所示。

表7.5　2013—2017年区域间财政收入基尼系数预测

注：情景1为不调控住宅销售价格的情况，情景2为调控7省市住宅销售价格后的情况。(www.xing528.com)

如果将北京、上海、浙江、广东、天津、海南和福建等7省市的住房销售价格的增长率控制在城镇人均可支配收入的增长率的情况下，可以在一定程度上缩小区域财政收入差异，基尼系数的降幅从2013年的0.15%上升至2017年的0.65%。从表面数值看来，基尼系数的降幅并不大，主要是因为根据我们第四章的研究，近年来营业税对区域财政收入差异的贡献为30%左右（见表4.3），而房地产业营业税在营业税总额中占25%左右，并且本章第三部分的实证研究表明，商品房销售收入的区域差异在房地产业主营业务收入的区域差异中的占比为87%左右。因此，尽管住宅销售价格是房地产业营业税的主要影响因素，但是通过一层层的关系，住宅销售价格的作用削弱了，最终能够产生的对区域财政收入差异的影响就相对较小了。另外一个原因就是，我们计算的是北京、上海、浙江、广东、天津、海南和福建等7个房价增长率超过人均收入增长率的省市调控房价后对全国区域财政收入差异的调节效果。在一定程度上，忽略了各省市内部的房价差异，如35个大中城市与各省内部其他城市之间的房价差异，导致低估了房价调控对区域财政收入差异的影响。

可是，从表7.5可知，随着区域财政收入差异的减小，住宅销售价格变化对它的影响在递增，基尼系数降幅的年均增长率达到近45%。可以预见，住房价格调控在缩小区域财政收入差异方面的作用将日益显著。

但是，公平与效率是此消彼长的。住房价格调控在缩小区域财政收入差异方面起到了一定的作用，但同时一定会降低地方政府的人均财政收入，从而损害地方政府的利益。那么，区域财政收入差距缩小带来的地方政府的效用增加是否能够补偿财政收入水平下降导致的政府效用的损失呢？下面我们简单分析一下地方政府在房价调控后的效用变化。

在实际情况中，通常假设0.5≤ε≤2。按照式（7.7），我们计算了不同收入差距厌恶指数下房价下降的政府效用指数，见表7.6。

表7.6　2013—2017年地方政府调控房价后的效用指数预测

（续表）

注：U的下标表示收入差距厌恶指数的大小。

表7.6中，政府的效用指数都小于1，直观反映出房价下降使地方政府的效用水平下降了，人均财政收入差距缩小带来的效用增加并不能补偿财政收入水平下降导致的地方政府效用减少。从2013—2017年，房价调控使地方政府的效用逐年下降，以收入差距厌恶指数为0.5为例，地方政府的效用指数从2013年的0.996 0减小到2017年的0.973 4，下降了近2.3%。说明随着房价调控力度的增加，地方财政收入水平的下降逐渐增大，所带来的效用损失与财政收入差距缩小带来的效用增加之间的差额越来越大，差距缩小带来的福利越来越不能弥补地方政府因为财政收入减少带来的效用损失。从每一年来看，随着收入差距厌恶指数ε的增加，地方政府效用损失更为严重，说明地方政府对财政收入差距的厌恶指数越高，财政收入差距越大。