如何对房地产业的非均衡发展进行调控，我们首先需要了解房地产业营业税的区域差异现状。我们计算了2003—2012年各省之间房地产业营业税的基尼系数，如表7.1所示。
表7.1 2003—2012年房地产业营业税的省际差异
数据来源：根据2004—2013年《中国房地产统计年鉴》和《中国统计年鉴》相关数据计算得到。
注：2005年《中国房地产统计年鉴》中只有2004年全国房地产业营业税数据，各省数据是按照当年各省主营业务收入占比计算得到的。
从表7.1可以看出房地产业营业税的区域差异呈现出不断下降的趋势，从2003年的0.508 1下降到2012年的0.291 1，下降幅度超过42%。这主要是因为近年来相对落后省份的房地产业蓬勃发展，缩小了与经济发达省份房地产业的差距。另外，经济发达省份的城镇化水平进一步提高，越来越多的农民进城务工，城镇人口增加，但同时许多农民工选择在城镇租住私人住房而不是向房地产开发企业买房，这导致房地产业营业税的增长率小于城镇人口的增长率，人均房地产业营业税下降，从而缩小了和相对落后地区的差距。
那么，是什么导致了房地产业营业税的区域差异呢？房地产业的营业税是根据其主营业务收入征收的，包括土地转让收入、商品房销售收入、房屋出租收入和其他收入。其中，其他收入指房地产开发企业除以上收入外的收入，包括配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租产品租金收入等。因此，为了探究房地产业营业税差异的主要影响因素，我们考察了主营业务各项收入的基尼系数（见表7.2）。
表7.2 2003—2012年区域间房地产业主营业务收入及其分项收入的基尼系数
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数据来源：根据2004—2013年《中国房地产统计年鉴》和《中国统计年鉴》相关数据计算得到。
根据表7.2，2003—2012年各项主营业务收入的区域差异都比较显著，但都呈现出下降的态势。到2012年，房屋出租收入的区域差异最大，基尼系数达到0.534 3，这主要与地区经济发展程度、房地产市场供求关系和人均收入等有关。基尼系数达到0.4以上的还有土地转让收入。土地转让收入的区域差异与土地价格的地域性和供求特点有直接关系。商品房销售收入的区域差异相对较小，为0.225 9。虽然我们能够从表7.2获知房地产业各项主营业务收入的区域差异程度，但是要了解各收入来源对总体差异的贡献，还要考虑该项收入占总体收入的比重。因此，我们计算了各项主营业务收入对总体差异的贡献率（见表7.3）。很明显，商品房销售收入的区域差异对总体差异的贡献率最大，历年都超过85%，远远高于其他各项收入。
表7.3 2003—2012年房地产业各项主营业务收入的区域差异对总体差异的贡献率 单位：%
（续表）
数据来源：根据2004—2013年《中国房地产统计年鉴》和《中国统计年鉴》相关数据计算得到。
我们知道，土地转让、商品房销售和房屋出租的营业税税率都是5%，那么可以判断，房地产业营业税的区域差异主要是来自商品房销售。提到商品房销售，我们不得不讨论房价和销售面积。而商品房主要包括住宅、办公楼和商业营业用房，这几类商品房的销售价格和销售面积与房地产业营业税收入存在怎样的数量关系？哪一类商品房的销售价格和销售面积才是房地产业营业税的主要影响因素呢？
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