房地产开发企业成本构成及优化分析

房地产开发企业成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用。开发成本按其用途，可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本四类。为了反映各类开发成本的构成，又可将开发成本进一步划分为若干项目，通常称为产品成本项目。房地产开发企业的产品成本项目，应根据其生产经营特点和成本管理要求设置，一般有以下六个项目：

（一）土地征用及搬迁补偿费

它是指因开发房地产而征用所发生的各项费用，包括土地征用，耕地占用税，劳动力安置费及地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出。在采用批租方式取得土地时，还应包括批租地价等。

（二）前期工程费

它是指土地、房屋开发前发生的各项费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文地质勘查、测绘、“三通一平”等支出。

（三）基础设施费

它是指土地、房屋开发过程中发生的各项基础设施费用，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、绿化、环卫等工程发生的支出。

（四）建筑安装工程费(www.xing528.com)

它是指土地、房屋开发项目在开发过程中发生的各种建筑安装工程费用，包括以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式按工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费及设备费。

（五）公共配套设施费

它是指房地产开发项目在小区内发生的，可计入土地、房屋开发成本的，不能有偿转让的公共配套设施费用，包括水塔、车库、锅炉房、消防、公厕、居委会、派出所、幼儿园等设施支出。

（六）开发间接费用

它是指房地产开发企业所属直接组织、管理开发项目发生的各项间接费用，包括管理人员的工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

以上六个项目构成了房地产开发企业产品的开发成本，其中，土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费是构成房地产开发企业开发产品实体或有助于产品形成的直接成本，可直接计入有关开发产品成本。开发过程中发生的间接费用应先进行归集，月末，再按一定分配标准，分配计入有关的开发产品成本。

房地产开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用，都应作为期间费用，计入当期损益。