既然社区业主的自治组织为业主大会和业主委员会，那么业主大会和业主委员会的运行规则就成为决定其运行质量的重要因素，社区自治的品质及成败都与自治规则息息相关。根据《物权法》第76条的规定，全体业主都有权参加业主大会，业主的表决权分配是将建筑面积与住宅套数相结合加以考虑的。业主大会的决议包括普通决议和特别决议，特别决议事项有两项，一是筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，二是改建、重建建筑物及其附属设施，其余事项属于普通决议事项。对于普通决议事项，由专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第13条规定，业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开；经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。《物业管理条例》第14条、15条规定，召集业主大会会议是业主委员会的职责；召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主；召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
以上这些规定都属于强行性法律规范，是社区公约必须遵守而不得另行约定的，无论这些法律规定能否在实践中取得良好的运行效果，以强行性法律规定社区的自治规则都是不可取的，因为它扼杀了私权自治和契约自由原则，构成公权力对社区成员合法私权的刚性干涉。而作为这种刚性干涉的结果便是社区自治模式的单调性，抹杀了居民选择个性化社区的合理机会。这种立法模式表明，我国物业立法仍然带有较为浓重的政府管制色彩。重视公权力干预和忽视私权自治是旧的在计划经济体制下所形成的思维模式，在建设社会主义法治国家的进程中应被抛弃，对公权力干预和私权自治进行准确的社会功能定位，使二者都能够最大限度地发挥其积极作用，这是我国物业及社区管理立法所应遵循的发展方向。因此，笔者认为，社区自治规则应该首先由社区成员通过社区公约加以约定，而只有在社区公约没有约定的情况下，《物权法》和《物业管理条例》的相关规定才应予以适用。(www.xing528.com)
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